같은 임차인인데 왜 누구는 돈을 받고 누구는 못 받을까?
경매 현장에서 자주 듣는 이야기 중 하나입니다.
같은 아파트에 살던 두 임차인이 있었습니다.
A 씨 보증금 5천만 원 / B 씨 보증금 5천만 원
두 사람 모두 세입자였고 실제 거주도 하고 있었습니다.
그런데 집이 경매로 넘어가자 결과는 완전히 달랐습니다.
A 씨는 보증금 대부분을 돌려받았습니다.
하지만 B 씨는 일부만 배당을 받고 수천만 원의 손실을 입었습니다.
왜 이런 차이가 발생했을까요?
답은 바로 우선변제관과 최우선변제권의 차이가 있기 때문입니다.
우선변제권이란 무엇일까?
쉽게 말하면 집이 경매로 넘어갈 때 다른 일반 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
세입자가 전세보증금을 지키기 위해서 반드시 알아야 하는 권리이기도 합니다.
우선 변제권이 생기는 조건
많은 분들이 오해하는 경우가 많은데 전입신고만 했다고 우선변제권이 생기는 것은 아닙니다.
실제거주, 전입신고, 확정일자 이 세 가지를 모두 갖추어야 우선변제권이 발생합니다.
전입신고만 하면 지난 시간에 배웠던 대항력은 생길 수 있습니다.
하지만 우선변제권은 확정일자까지 받아야 합니다.
즉 대항력은 점유와 전입신고, 우선변제권은 점유와 전입신고 그리고 확정일자 까지라고 이해하면 쉽습니다.
그래서 공인중개사는 항상 전입신고시 확정일자까지 받아야 함을 안내해 드립니다.
인터넷을 통한 전입신고를 하실 때에도 필수적으로 확정일자를 체크 하여야 합니다.
아파트가 경매로 팔려 2억 원의 배당금이 들어왔다고 가정해 봅시다.
근저당권자가 1억 5천만 원 임차인 보증금 5천만 원이라고 할 때
말소기준권리인 근저당권자가 1억 5천만 원을 배당받는다고 하면 나머지 5천만 원을 2번째인 임차인이 모두 받을 수 있을까요?
임차인이 우선변제권을 갖추었다면 남은 5천만원 범위 내에서 배당을 받을 수 있습니다.
반면 우선변제권이 없다면 후순위 채권자와 경쟁하게 되어 보증금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다.
그렇다면 최우선변제권은 무엇일까?
여기서 등장하는 것이 바로 소액임차인 보호제도인 최우선변제권입니다.
국가는 경제적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 특별한 권리인 최우선변제권을 인정하고 있습니다.
주택임대차 보호법의 일환 입니다.
최우선변제권은 일반 우선변제권보다 더 강력합니다.
일정 요건을 갖춘 소액임차인은 선순위 근저당권자보다도 우선하여 일정금액을 배당받을 수 있습니다.
은행보다도 먼저 돈을 받을 수 있다는 것입니다.
법이 소액임차인을 특별히 보호하고 있기 때문입니다.
소액임차인이 되려면 어떻게 해야 할까요?
그것은 지역별 그리고 시기별로 기준이 다릅니다.
서울, 수도권, 광역시, 기타 지역마다 기준 보증금과 우선변제받을 수 있는 금액이 정해져 있으며
또한 최초 근저당권이 설정되는 시기에 따라서도 그 금액에 변동이 있습니다.
따라서 해당임차인의 전입시기와 등기부등본상의 근저당권 설정일자, 그리고 보증금액을 정확하게 확인하고
임차인이 최우선변제권을 가지고 있는지 우선변제권만 인지, 대항력이 없는지를 파악해야 합니다.
따라서 같은 보증금을 가지고 있는 임차인이라도 배당받을 수 있는 금액이 완전히 달라질 수 있습니다.
경매 투자자가 반드시 확인해야 할 것
- 임차인 전입일
- 확정일자
- 말소기준권리
- 소액임차인 해당여부
- 최우선변제금 규모
이 다섯 가지는 필수적으로 확인하셔야 합니다.
어차피 임차인은 배당받아 나갈 거라는 생각을 하시면 안 됩니다.
배당을 충분히 받지 못하는 임차인이 있을 수도 있고, 그 경우 명도 과정이 길어질 수 있습니다.
악성 임차인이 이사비용등 추가의 금액을 요청할 수도 있으며, 특히 명도소송으로 진행될 경우에는 비용과 시간이 모두
예상하지 못한 방향으로 흘러갈 수도 있습니다.
결국 낙찰자의 비용과 시간이 추가로 발생하게 됩니다
대항력은 계속 살 수 있는 권리, 우선변제권은 먼저 돈 받을 권리, 최우선변제권은 법이 특별히 보호하는 권리로
정리하면 쉽게 이해하실 수 있습니다.
경매 권리분석에서 이 세 가지 개념을 정확히 이해하면 임차인 분석은 80프로 이상 했다고 해도 과언이 아닙니다.
경매투자자는 시세보다 권리를 먼저 보고 이해해야 합니다.