경매 낙찰 후 갑자기 수천만 원을 더 내야 한다면?
부동산 경매를 처음 시작하는 사람들에게 가장 무서운 이야기가 있습니다.
싼 가격에 낙찰받았는데 임차인 보증금을 인수하게 생겼다.
실제로 경매 현장에서는 이런 일이 생각보다 자주 발생합니다.
한 투자자가 시세 2억 원의 아파트를 1억 2천만 원에 낙찰받았습니다.
주변에서는 싸게 잘 샀다고 축하해 주었습니다.
그런데 잔금 납부 후 문제가 발생했습니다.
집에 살고 있던 임차인이 보증금 8천만 원을 돌려달라고 요구한 것입니다.
결국 이 투자자는 낙찰대금 외에도 임차보증금을 추가로 부담해야 했고
기대했던 수익 대부분이 사라졌습니다.
도대체 이런 일이 왜 생긴 것일까요?
바로 대항력 있는 임차인을 제대로 분석하지 못했기 때문입니다
대항력이란 무엇인가
대항력이란 임차인이 새로운 집주인에게도 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
쉽게 말하면 집주인이 바뀌어도 계속 살 권리가 있음을 주장할 수 있는 힘입니다.
경매에서는 이것이 매우 중요한 권리입니다.
대향력 있는 임차인은 낙찰자에게도 권리를 주장할 수 있기 때문입니다.
배당요구를 진행하고 낙찰자가 납부한 잔금 내에서 보증금을 처리할 수 있다면 크게 문제 되지 않겠지만
임차인의 보증금이 그 금액을 초과하였거나 배당요구 없이 추후에 보증금을 요구한다면
낙찰자는 꼼짝없이 그 금액을 배상해 주어야 제대로 명도를 받을 수 있습니다.
대항력은 언제 발생하는가
주택임대차보호법상 일반적으로 다음의 두 가지 요건을 갖추면 대항력이 발생합니다.
- 임차인의 실제 점유(거주)
- 전입신고
이 두 가지를 모두 갖추면 다음날 0시부터 대항력이 인정됩니다.
예를 들어 26년 6월 24일 이사, 26년 6월 25일 전입신고를 하였다면 대항력은 26년 6월 26일 0시부터 발생합니다.
이 부분은 현재 변경될 수 있는 여지가 있습니다. 최근 법개정이 국회에서 진행되고 있기 때문입니다.
하지만 현행 법상으로는 대항력은 다음날 0시입니다
이 부분이 정식 개정된다면 다시 한번 알려드리도록 하겠습니다.
어떤 임차인은 보증금을 돌려받고 어떤 임차인은 못 받는 이유는?
같은 임차인으로 대항력의 요건을 갖추었다 하더라고 보증금 전액을 돌려받는 사람과 그렇지 못한 사람이 있습니다.
이는 말소기준권리 때문입니다. 지난 시간에 배웠었던 말소기준권리 이전에 전입과 거주로 대항력을 갖추었다면 문제없이
보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 임차인의 점유 및 전입시점이 말소기준권리 이후라면 이는 요건을 갖추었다 하더라도 대항력이 인정되지 못하여 보증금 전액을 보장받을 수는 없습니다.
즉 임차인의 전입일자가 근저당권, 가압류, 압류 등 말소기준이 되는 권리의 앞 혹은 뒤인지를 정확하게 파악해야 합니다.
매각물건명세서나 현황조사서등 관련서류를 통해서 이러한 임차인의 전입시점을 잘 확인하고 낙찰 후에도 인수해야 할 임차보증금이 있다고 하면 정확한 금액을 확인하고 입찰에 참여할지 여부를 결정해야 합니다.
경매 투자자가 가장 많이 하는 실수
- 전입일만 확인하는 경우 - 서류상의 전입일자는 대항력에 필수요소 입니다만 실제 임차인의 점유 즉 거주 또한 확인하셔야 하는 부분입니다. 실제로는 다른 사람이 점유하고 있다면 또 다른 문제가 발생할 수 있는 여지입니다.
- 확정일자와 대항력을 혼동하는 경우 - 확정일자는 우선변제권과 관련 있는 사항입니다. 우선변제권에 관한 부분은 다시 알려드리는 기회를 만들겠습니다만 대항력은 점유와 전입신고를 확인해야 함을 잊지 마십시오.
- 매각물건명세서를 제대로 읽지 않는 경우 - 대항력 여부를 확인할 수 있는 중요한 단서가 되는 문서가 매각물건 명세서입니다. 대부분의 투자자가 이 부분을 가볍게 읽고 넘기는 경우가 있는데, 이 서류를 꼼꼼히 읽어보고 또한 현장확인을 하여 정확한 정황을 파악해야 합니다.
대항력 있는 임차인 확인 방법
- 매각물건명세서
- 현황조사서
- 주민등록 전입세대 열람
- 등기부등본
- 현장답사
이 다섯 가지를 함께 분석해야 실수를 줄일 수 있습니다.
경매 권리분석이 어렵게 느껴진다면 아래 한 문장만 기억하시면 됩니다.
" 임차인이 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추었는가 "
이 질문에 대한 명확한 답을 찾는 것이 대항력 분석의 핵심입니다.
보이지 않는 권리를 얼마나 정확하게 분석하느냐가 관건입니다.
그리고 그 시작은 바로 대항력을 이해하는 것입니다.