경매 낙찰 후 갑자기 수천만 원을 더 내야 한다면?
부동산 경매를 처음 시작하는 사람들에게 가장 무서운 이야기가 있습니다. 싼 가격에 낙찰받았는데 임차인 보증금을 인수하게 생겼다. 실제로 경매 현장에서는 이런 일이 생각보다 자주 발생합니다.
한 투자자가 시세 2억 원의 아파트를 1억 2천만 원에 낙찰받았습니다. 주변에서는 싸게 잘 샀다고 축하해 주었습니다. 그런데 잔금 납부 후 문제가 발생했습니다. 집에 살고 있던 임차인이 보증금 8천만 원을 돌려달라고 요구한 것입니다. 결국 이 투자자는 낙찰대금 외에도 임차보증금을 추가로 부담해야 했고 기대했던 수익 대부분이 사라졌습니다.
도대체 이런 일이 왜 생긴 것일까요? 바로 대항력 있는 임차인을 제대로 분석하지 못했기 때문입니다.
대항력이란 무엇인가
대항력이란 임차인이 새로운 집주인에게도 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말하면 집주인이 바뀌어도 계속 살 권리가 있음을 주장할 수 있는 힘입니다. 경매에서는 이것이 매우 중요한 권리입니다.
대향력 있는 임차인은 낙찰자에게도 권리를 주장할 수 있기 때문입니다. 배당요구를 진행하고 낙찰자가 납부한 잔금 내에서 보증금을 처리할 수 있다면 크게 문제 되지 않겠지만 임차인의 보증금이 그 금액을 초과하였거나 배당요구 없이 추후에 보증금을 요구한다면 낙찰자는 꼼짝없이 그 금액을 배상해 주어야 제대로 명도를 받을 수 있습니다.
어떤 임차인은 보증금을 돌려받고 어떤 임차인은 못 받는 이유는 무엇일까요? 같은 임차인으로 대항력의 요건을 갖추었다 하더라고 보증금 전액을 돌려받는 사람과 그렇지 못한 사람이 있습니다. 이는 말소기준권리 때문입니다. 지난 시간에 배웠었던 말소기준권리 이전에 전입과 거주로 대항력을 갖추었다면 문제없이 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 임차인의 점유 및 전입시점이 말소기준권리 이후라면 이는 요건을 갖추었다 하더라도 대항력이 인정되지 못하여 보증금 전액을 보장받을 수는 없습니다.
즉 임차인의 전입일자가 근저당권, 가압류, 압류 등 말소기준이 되는 권리의 앞 혹은 뒤인지를 정확하게 파악해야 합니다.
매각물건명세서나 현황조사서등 관련서류를 통해서 이러한 임차인의 전입시점을 잘 확인하고 낙찰 후에도 인수해야 할 임차보증금이 있다고 하면 정확한 금액을 확인하고 입찰에 참여할지 여부를 결정해야 합니다.
대항력의 발생시기
주택임대차보호법상 일반적으로 두 가지 요건을 갖추면 대항력이 발생합니다. 임차인의 실제 점유(거주)와 전입신고, 이 두 가지를 모두 갖추면 다음날 0시부터 대항력이 인정됩니다.
예를 들어 26년 6월 24일 이사, 26년 6월 25일 전입신고를 하였다면 대항력은 26년 6월 26일 0시부터 발생합니다. 이 부분은 현재 변경될 수 있는 여지가 있습니다. 최근 법개정이 국회에서 진행되고 있기 때문입니다.하지만 현행 법상으로는 대항력은 다음날 0시입니다. 이 부분이 정식 개정된다면 다시 한번 알려드리도록 하겠습니다.
경매 투자자가 가장 많이 하는 실수가 있습니다.
- 전입일만 확인하는 경우 - 서류상의 전입일자는 대항력에 필수요소 입니다만 실제 임차인의 점유 즉 거주 또한 확인하셔야 하는 부분입니다. 실제로는 다른 사람이 점유하고 있다면 또 다른 문제가 발생할 수 있는 여지입니다.
- 확정일자와 대항력을 혼동하는 경우 - 확정일자는 우선변제권과 관련 있는 사항입니다. 우선변제권에 관한 부분은 다시 알려드리는 기회를 만들겠습니다만 대항력은 점유와 전입신고를 확인해야 함을 잊지 마십시오.
- 매각물건명세서를 제대로 읽지 않는 경우 - 대항력 여부를 확인할 수 있는 중요한 단서가 되는 문서가 매각물건 명세서입니다. 대부분의 투자자가 이 부분을 가볍게 읽고 넘기는 경우가 있는데, 이 서류를 꼼꼼히 읽어보고 또한 현장확인을 하여 정확한 정황을 파악해야 합니다.
대항력 있는 임차인 확인 방법
임차인이 대항력이 있는지 확인하려면 다음의 서류를 분석하고 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서
- 현황조사서
- 주민등록 전입세대 열람
- 등기부등본
- 현장답사
이 다섯 가지를 함께 확인해서 임차인이 대항력 요건을 갖춘 일자가 언제인지를 정확하게 파악한다면 권리분석에도 큰 도움이 되고 추후에 발생할수도 있는 임차인에 관한 부분도 명확하게 정할 수 있을 것입니다.
경매 권리분석이 어렵게 느껴진다면 아래 한 문장만 기억하시면 됩니다. " 임차인이 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추었는가 " 이 질문에 대한 명확한 답을 찾는 것이 대항력 분석의 핵심입니다. 보이지 않는 권리를 얼마나 정확하게 분석하느냐가 관건입니다.
그리고 그 시작은 바로 대항력을 이해하는 것입니다.