드디어 낙찰을 받았는데 또 문제가 생겼습니다.
몇 달 동안 물건을 분석하고 권리분석도 마쳤습니다.
입찰에도 성공하고 주변의 축하를 받으며 낙찰까지 마쳤습니다.
잔금까지 모두 납부한 후 새로운 집주인이 되어 해당 주택을 방문하였습니다.
그런데 현관문이 열리지 않았습니다.
안에는 여전히 기존 점유자가 살고 있었습니다.
투자자는 당연히 집을 비워줄 것이라고 생각했습니다만 점유자의 대답은 아니었습니다.
나갈 수 없다는 것입니다. 순간 머릿속이 하얘집니다.
도대체 낙찰을 받았는데 왜 집을 사용할 수 없는 것인가
바로 경매의 마지막 관문인 명도 때문입니다.
명도란 무엇인가
명도란 현재 점유자가 부동산을 비워주고 낙찰자에게 인도하는 절차를 말합니다.
쉽게 말하면 집을 실제로 넘겨받는 과정입니다.
많은 분들이 낙찰만 받으면 모든 절차가 마무리되었다고 새각 합니다.
하지만 실제로는 낙찰 - 잔금납부 - 소유권이전 - 명도의 순으로 진행됩니다.
오히려 실무에서 명도가 가장 어렵다고 하는 분들도 있습니다.
명도의 대상은 다양합니다.
- 전소유자 - 가장 흔한 사례입니다. 경매로 집을 잃었기 때문에 쉽게 이사하지 못하는 경우가 있습니다.
- 임차인 - 보증금을 충분히 받지 못한 경우 명도 협상이 길어질 수 있습니다.
- 무단 점유자 - 드물지만 발생하는 일입니다. 법적인 절차가 복잡해질 수도 있습니다.
명도는 싸워야 한다는 선입견들이 있습니다.
하지만 실무에서는 대부분 협의로 잘 해결됩니다.
이사비 일부지원, 이사일정 협의 등을 통해 원만하게 마무리되는 경우가 많습니다.
실무에서는 이를 명도협상이라고 합니다.
그렇지만 끝까지 협의하지 않고 버티는 사람들이 있습니다.
이때 등장하는 것이 바로 인도명령입니다.
인도명령의 의미와 절차
인도명령이란 법원이 점유자에게 부동산을 낙찰자에게 넘기라고 명령하는 절차입니다.
경매 절차에서만 가능한 매우 강력한 제도입니다.
일반 민사소송보다 훨씬 빠르게 진행됩니다.
하지만 우리가 생각하는 수일 내는 아닙니다.
따라서 임차인의 성향을 미리 파악하고 낙찰되면 곧바로 인도명령을 신청해야 합니다.
인도명령은 낙찰 허가 결정 확정이 되고 잔금이 완납되면 법원에 신청할 수 있습니다.
즉 소유권 취득이 완료된 후에 가능합니다.
인도명령의 절차는 인도명령 신청 - 법원심리 - 인도명령 결정 - 송달 - 점유자 퇴거 - 필요시 강제집행 순으로 진행됩니다.
절차자체는 어렵지 않지만 시간과 약간의 비용이 필요합니다.
강제집행의 절차
점유자가 끝까지 퇴거를 거부하는 경우에 강제집행을 신청합니다.
이때는 집행관이 직접 현장에 나가 강제 집행을 실행합니다.
영화처럼 경찰이 문을 부수는 장면을 떠올리는 분들도 있지만 실제로는 정해진 절차에 따라 진행됩니다.
물론 분위기 험악해지거나 강제개방등의 수단이 사용되기도 합니다.
다만 이는 집행관들이 진행하는 것이지 낙찰자가 직접 진행하지 않습니다.
시간과 비용이 발생할 뿐입니다.
실제로 강제집행 현장을 가보시면 그리 유쾌한 분위기가 아니라는 것을 아실 수 있을 것입니다.
그래서 대부분의 투자자들은 강제집행 전에 협의를 시도합니다.
초보투자자가 가장 많이 하는 실수
- 명도를 너무 쉽게 생각합니다 - 권리분석만큼이나 중요한 것이 명도입니다. 입찰 전부터 점유자의 상황을 확인해야 합니다.
- 감정적으로 대응합니다 - 점유자도 각자의 사정이 있고 지금의 상황을 원했던 사람은 없습니다. 감정적으로 접근하면 오히려 협상이 더 어려워집니다. 차분하게 대화로 진행하셔야 합니다.
- 이사비 협상을 무조건 손해라고 생각합니다 - 소액의 협상비용으로 몇 달의 시간을 절약할 수 있습니다. 실무에서는 경제성을 따져 판단하는 것이 가장 현명합니다.
- 입찰 전에 꼭 확인해야 합니다 - 점유자가 누구인지, 임차자인지 소유자인지, 배당요구를 했는지, 배당을 얼마나 받았는지, 현장분위기가 어떤지, 특히 현황조사서와 매각물건명세서를 함께 분석하면 많은 정보를 얻을 수 있습니다
경매의 끝은 낙찰이 아닙니다.
실제로 부동산을 인도받는 순간 비로소 투자가 완료됩니다.
아무리 좋은 가격에 낙찰받아도 명도가 길어지면 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
반대로 점유관계를 잘 분석하고 원만하게 협상한다면 명도는 생각보다 어렵지 않을 수 있습니다.
성공적인 경매 투자자는 권리분석뿐만 아니라 사람과의 협상도 준비합니다.