부동산 경매에 관심을 갖는 사람들이 꾸준히 늘어나고 있습니다.
인터넷이나 유튜브를 통해 경매 정보를 쉽게 접할 수 있게 되면서, 나도 한번 도전해 볼까 라는 생각을 하는 분들이 많아졌습니다.
하지만 실제 법원 경매에 참여해 보면 생각보다 복잡한 절차와 예상하지 못한 상황을 마주하게 됩니다.
경매 상담을 하다 보면 초보자들이 반복해서 하시는 질문들이 있습니다.
이번 글에서는 실제 상담 과정에서 자주 등장하는 질문 10가지를 정리해 보았습니다.
경매를 처음 시작하는 분이라면 끝까지 읽어 보시기 바랍니다.
1. 경매는 누구나 참여할 수 있는가
경매에 특별한 자격이 있는 것은 아닙니다. 성인이면 대부분 법원 경매에 참여할 수 있습니다.
법인도 입찰이 가능하며 필요한 서류와 입찰보증금만 준비되면 문제없습니다.
다만 일정한 경우에 입찰이 제한되는 경우가 있으므로 입찰 공고문을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.
또한 해당 경매사건의 이해관계인중 입찰이 불가능한 경우가 있음을 꼭 확인하셔야 합니다.
2. 입찰보증금은 얼마나 준비해야 하는가
일반적으로 최저매각가격의 10%를 준비하면 됩니다.
예를 들어 최저매각가격이 2억 원이라면 2천만 원의 보증금이 필요합니다.
입찰당일에는 입찰보증금만 있으면 됩니다.
다만 낙찰 후에는 잔금을 마련해야 하므로 자금계획을 미리 세워야 합니다.
제가 상담했던 어떤 사례자는 경험 삼아 참가했던 경매에서 뜻하지 않게 낙찰이 되었습니다만,
이후 자금계획을 세우지 않았었고 대출등도 실패하여 결국에는 입찰보증금을 포기해야 하는 경우가 있었습니다.
어떤 입찰이든 신중해야 하고 여러 상황을 대비하여 진행하는 것이 좋습니다.
3. 낙찰을 받으면 바로 대출이 가능한가
가장 많이 받는 질문입니다.
결론부터 말하자면 가능합니다.
하지만 모든 물건이 동일한 조건으로 대출이 되는 것은 아닙니다.
낙찰만 받으면 은행에서 충분히 대출이 나올 것이라고 예상하시면 안 됩니다.
감정가와 낙찰가, 담보평가 금액이 예상과 달라 부족한 자금을 급하게 마련해야 하는 사례도 있었습니다.
경매에서는 대출 가능금액보다 내가 실제 준비해야 할 자기 자금을 먼저 계산하는 습관이 필요합니다.
경매자금의 대출이 일반 담보대출보다 가능비율이 높거나 이율이 저렴한지에 대해서 묻는 분들도 많습니다.
통계적으로는 그러하다고 말씀드리지만 이는 그 시기와 상황에 따라 매우 유동적이므로 항상 먼저 확인하는 습관이 있어야 합니다.
4. 공동 입찰은 어떻게 하는가
가족이나 친구와 함께 공동 입찰하는 것도 가능합니다.
다만 지분 비율과 자금부담, 향후 매도 시의 의사결정까지 미리 약정해 두는 것이 좋습니다.
실제로 공동입찰로 낙찰을 받은 후 명의 부분이나 그 비율등에 따라서 갈등이 생기는 경우도 적지 않습니다.
공동투자는 시작보다 출구 전략을 먼저 정하는 것이 중요합니다.
공동입찰은 그 서류준비와 입찰표 작성등에 여러 가지 사항이 있으므로 추후에 다시 한번 다루도록 하겠습니다.
5. 낙찰을 받은 뒤 취소할 수 있는가
많은 분들이 일반 부동산 계약처럼 단순히 포기만 하면 되는 것으로 생각합니다.
하지만 낙찰은 다릅니다. 정당한 사유 없이 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 돌려받지 못하고 경우에 따라 추가적인 불이익이 발생할 수도 있습니다
입찰은 법원 즉 나라와 하는 계약입니다. 항상 신중하게 생각하고 판단해야 합니다.
취소하기 위한 여러 가지 절차와 부당한 대우가 있을 수도 있습니다.
6. 세입자가 살고 있다면 어떤 절차가 필요한가
세입자가 살고 있다고 해서 반드시 위험한 것은 아닙니다.
중요한 것은 권리분석입니다.
선순위 임차인인지, 대항력이 있는지, 배당 대상인지, 배당요구를 했는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
매각물건명세서와 현황조사서를 반드시 함께 확인하는 습관을 들여야 하며
가능하다면 미리 세입자를 만나보는 것도 나쁘지 않습니다.
7. 명도는 반드시 소송으로 진행해야 하는가
그렇지는 않습니다.
실제적으로는 원만한 협의를 통해 이사가 이루어지는 경우가 많습니다.
다만 협의가 어려운 경우에는 인도명령이나 명도 절차를 진행해야 하는 경우도 있습니다.
감정보다는 법적인 절차에 따라 차분히 진행하는 것이 그 시간과 비용을 줄이는 방법입니다.
세입자 또한 감정적으로 대처하는 낙찰자보다는 정확한 절차를 따라 진행하는 사람에게 더 협조적이기도 합니다.
8. 유찰된 물건은 왜 가격이 내려가는가
해당 경매사건에 입찰자가 없으면 다음 경매에서는 최저매각가격이 낮아지는 경우가 많습니다.
그래서 유찰물건은 기다리는 투자자들도 있습니다.
하지만 가격만 보고 접근하기보다는 유찰된 이유가 무엇인지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
권리관계나 입지, 수리비등 다른 문제가 숨어 있을 수도 있기 때문입니다.
이를 통해서 내가 했던 권리분석의 문제가 무엇이었는지를 공부하는 것도 좋습니다.
9. 경매는 무조건 시세보다 싸게 살 수 있는가
반드시 그러하지는 않습니다.
인기 지역의 아파트는 경쟁이 치열해 일반 매매가격과 큰 차이가 없는 경우도 있습니다.
특히 입찰당시 그 지역의 특별한 호재 등이 생긴다면 더더욱 그러합니다.
반대로 권리관계가 복잡하거나 관심이 적은 물건은 좋은 기회를 제공하기도 합니다.
'경매는 무조건 싸다'는 생각보다는 적정한 가격을 판단하는 능력을 키우는 것이 중요합니다
10. 초보자는 어떤 물건부터 시작하는 것이 좋은가
처음부터 특수물건에 도전하기보다는 권리관계가 비교적 단순한 아파트나 소형 주택으로 경험을 쌓는 것을 추천드립니다.
경매는 한 번의 성공보다는 작은 경험을 반복하면서 실력을 키우는 투자방식입니다.
충분한 공부와 현장조사를 병행한다면 시행착오를 크게 줄일 수 있습니다.
특수물건의 부분은 다른 시간에 또 말씀드리기로 하겠습니다.
부동산경매는 높은 수익을 기대할 수 있는 투자방법이지만, 철저한 준비단계가 전제되지 않으면 어렵습니다.
특히 대출계획, 권리분석, 공동입찰, 명도절차 등을 철저하게 준비하는 것이 중요합니다.
처음부터 모든 것을 완벽하게 알 필요는 없습니다.
다만 작은 궁금증 하나라도 확인하고 넘어가는 습관이 결국 안전한 투자로 이어집니다
많은 정성을 들인 투자에 좋은 결과들이 있기를 항상 기원합니다.