왜 이렇게 싼 걸까? 라는 의문에서 시작됩니다.
부동산 경매를 처음 공부하는 사람이라면 한 번쯤 이런 경험을 하게 됩니다.
시세가 5억원 정도인 아파트가 경매에서는 최저매각가격이 3억원으로 나와 있는 것을 보고 이정도면 무조건 이익이 아닌가 라는 생각이 들기 때문입니다. 하지만 조금만 자세히 살펴보면 그 물건에는 유치권신고, 법정지상권 성립여부, 선순위 임차인, 지분매각과 같은 낯선 용어가 적혀 있는 경우가 있습니다.
바로 이러한 물건을 일반적으로 특수물건이라고 부릅니다.
특수물건은 일반 경매물건보다 가격이 낮게 형성되는 경우가 많지만, 그만큼 권리관계와 법률문제가 복잡할 수 있습니다. 따라서 초보투자자라면 충분한 이해없이 전급하는 것은 신중할 필요가 있습니다.
이번 글에서는 특수물건의 개념과 종류, 그리고 왜 주의해야 하는지를 쉽게 알아보겠습니다.
특수물건이란 무엇일까요?
먼저 한가지 알아둘 점이 있습니다.
특수물건은 민사집행법에서 사용하는 공식 법률용어는 아닙니다.
실무에서는 일반적인 경매물건보다 권리관계가 복잡하거나 낙찰자가 추가로 검토해야 할 법률적 요소가 있는 물건을 통칭하여 특수물건이라고 부르고 있습니다.
즉, 권리분석이 일반물건보다 어렵고 낙찰후 예상하지 못한 문제가 발생할 가능성이 있는 경매물건 이라고 이해하면 됩니다.
그렇다면 특수물건은 왜 가격이 저렴할까요? 많은 사람들이 가장 궁금해하는 부분입니다.
결론부터 말씀드리면 사람들이 어렵다고 생각하기 때문입니다. 예를들어 권리관계가 단순한 아파트는 많은 사람이 입찰에 참여합니다. 반면 유치권이 신고되었거나 선순위 임차인이 있는 것처럼 보이거나 지분만 매각되는 물건등은 입찰자가 줄어드는 경우가 있습니다.
입찰경쟁이 적으면 유찰될 가능성이 높아지고, 유찰이 반복되면 최저매각가격이 낮아질 수 있습니다. 다만 가격이 저렴하다는 이유만으로 반드시 좋은 투자라고 단정할 수는 없습니다. 가격이 낮은 데에는 실제 권리문제나 활용상의 제약이 있을수도 있으므로 개별 물건의 권리분석이 중요합니다.
대표적인 특수물건의 종류
1. 유치권 : 공사대금등을 지급받지 못한 사람이 일정한 요건 아래 부동산을 점유하면서 권리를 주장하는 경우입니다. 경매에서는 유치권 신고가 되어 있다고 해서 반드시 유치권이 인정되는 것은 아닙니다. 실제로는 성립 요건을 충족하지 못하는 경우도 있어 법률관계에 대한 검토가 필요합니다.
2. 법정지상권이 문제되는 물건 : 토지와 건물의 소유자가 달라지는 과정에서 일정한 요건을 충족하면 건물 소유자를 보호하기 위해 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 토지를 낙찰받더라도 건물을 바로 철거하거나 사용할 수 없는 상황이 생길 수 있으므로 주의해야 합니다.
3. 선순위 임차인이 있는 물건 : 임차인이 언제 전입했고, 확정일자를 받았는지, 배당요구를 했는지 등에 따라 낙찰자가 부담해야 할 권리가 달라질 수 있습니다. 세입자가 있다는 사실만으로 위험하다고 판단해서도 반대로 안전하다고 단정해서도 안됩니다.
4. 지분경매 : 건물이나 토지 전체가 아니라 지분만 매각되는 경우입니다. 낙찰을 받아도 곧바로 단독으로 사용할 수 있는것은 아니며, 다른 공유자와의 협의나 공유물분할 절차가 필요할 수 있습니다.
5. 분묘기지권이 문제되는 토지 : 토지 위에 오래된 분묘가 있는 경우 일정한 요건 아래 분묘기지권이 인정될 가능성이 있습니다. 토지를 낙찰받았더라도 분묘를 임의로 이전할 수 없는 경우가 있어 신중한 검토가 필요합니다.
초보자가 가장 많이 하는 오해
상담을 하다보면 다음과 같은 질문을 자주 받습니다.
특수물건은 무조건 싸니까 돈 버는 것 아닌가요? 정답은 그렇지 않습니다.
오히려 권리분석이 부족한 상태에서 입찰했다가 예상하지 못한 비용이나 시간이 추가되는 사례도 있습니다.
예를 들어, 명도에 시간이 오래걸리거나 추가 소송이 발생하거나 원하는 방식으로 부동산을 활용하지 못하는 경우도 있습니다. 따라서 특수물건은 '싸게 사는 투자가 아니라 위험요인을 정확히 분석하는 투자라고 이해하는 것이 맞습니다