경매에서 가장 위험한 사람
의외로 초보경매자가 아닙니다. 가장 위험한 사람은 무조건 싸게 낙찰받으면 된다고 생각하는 사람입니다.
실제 경매는 단순히 싸게 사는 것이 전부가 아닙니다. 나중에 얼마를 벌 수 있는지를 계산할 수 있는 투자를 해야 하는 것입니다.
3억원짜리 아파트를 2억 5천만원에 낙찰받았는데 손해를 봤다고 합니다.
얼핏 들으면 이상한 이야기 입니다.
시세가 3억원인 아파트를 2억5천만원에 낙찰받았다면 당연히 5천만원을 번 것 처럼 보입니다.
하지만 실제 경매 현장에서는 이런일 생각보다 자주 발생합니다
취득세가 발생하고 명도비용이 들어가고 수리비가 발생하고 각종 체납관리비가 추가됩니다.
결국 계산해 보니 예상했던 수익이 거의 남지 않는 경우도 있습니다.
반대로 시세보다 비싸게 낙찰받은 것처럼 보였는데도 충분히 수익을 남기는 투자자도 있습니다.
바로 이것이 입찰가 산정 능력 입니다.
부동산 경매 입찰가 산정하는 방법
입찰가를 계산하기 전에 먼저 확인해야 할 것
입찰가는 감으로 결정하면 안 됩니다.
먼저 여러가 항목을 확인해야 합니다.
- 실제 시세
- 예상 수리비용
- 취득세
- 명도비용
- 중개수수료
- 기타 부대비용
- 목표 수익률
이러한 자료가 준비되어야 계산이 가능합니다.
이 부분은 현장에 방문해야만 알 수 있고, 또한 발품을 팔아서 직접 확인해야 하는 법입니다.
세금 및 부대비용 또한 대략적인 감이 아니라 상세한 내용을 검증해야 합니다.
적정 입찰가 계산법
쉽게 살펴보자면 예상매도가격 - (취득비용, 수리비, 기타비용, 목표수익)= 최대 입찰가 입니다
생각보다 간단합니다.
예상매도가격은 감정가가 아닙니다. 감정가는 참고자료일 뿐입니다. 현재 시장가격과 차이가 날 수 있습니다.
반드시 실거래가를 확인해야 합니다. 직접 현장을 방문하고 주위 부동산등에서 시세를 알아보고 최근에 거래되었던 사례를 찾아보아야 합니다.
실무에서 수리비는 항상 여유 있게 계산합니다.
가능하다면 현장에서 부동산의 상태를 파악하고 추후에 수리비용이 어느정도 나올지도 가늠해 보면 좋습니다.
특히 구축 아파트의 경우에는 비용이 훨씬 커지는 경우가 많습니다.
취득세 및 각종 세금, 그리고 체납관리비도 빼놓지 않고 알아봐야 합니다.
생각보다 관리비체납금액이 큰 경우도 현장에서는 종종 발견됩니다.
어렵게 생각하지 마시고 관리사무실을 방문해서 해당호수의 관리비체납이 얼마인지 문의하십시요.
생각보다 쉽게 알려주시는 경우도 있습니다.
명도와 관련해서는 별도로 작성해 드리겠지만 대략적인 비용을 계산할 수 있어야 합니다.
기본적인 이사비용과 혹시라도 생기게될 명도소송이 있다면 거기에 파생되는 비용이 또 있을 것입니다.
이사비용은 낙찰자가 생각하는 것과 실제 점유자가 제시하는 금액의 차이가 큰 경우도 많습니다.
그리고 부대비용등을 넉넉하게 예산 잡아야 제대로된 입찰가를 찾을 수 있습니다.
경매는 낙찰게임이 아니라 수익게임입니다.
경매 문의주시는 분들의 한결같은 질문은 "얼마를 써야 할까요?" 입니다.
낙찰 자체는 목표가 아닙니다.
수익이 남는 낙찰이 목표 입니다.
그래서 저는 항상 낙찰가를 먼저 정하지 마시고 목표 수익을 먼저 정하라고 말씀 드립니다.
거기에는 각종 비용과 대출을 예상하신다면 그 이자비용까지 포함되어야 할 것입니다.
예상 낙찰가가 아닌 예상 매도가를 정하시고 거기서 들어갈 비용을 제외하고도 내가 최대로 쓸 수 있는 입찰가에서 수익이 나는지를 결정하고 입찰에 임해야 한다고 조언 드립니다.
경매 고수들은 얼마에 낙찰될까 고민하지 않습니다. 오히려 내가 쓸 수 있는 최대금액은 얼마인가를 먼저 계산합니다.
그리고 그 금액을 넘기면 미련없이 포기합니다.
많은 사람들이 낙찰에 성공하면 투자도 성공했다고 생각합니다.
하지만 실제로는 그렇지 않습니다.
수익이 남지 않은 낙찰은 성공이 아닙니다.
반대로 낙찰을 포기했더라도 손실을 막았다면 그것 역시 성공적인 투자 입니다.
부동산 경매에서 가장 중요한 숫자는 감정가도 아니고 최저매각가격도 아닙니다.
바로 내가 계산한 적정한 입찰가 입니다.
그 숫자를 지키는 사람이 결국 수익을 가져가게 됩니다.