부동산 경매를 처음 공부하는 분들이 가장 먼저 접하게 되는 숫자가 바로 감정가격입니다.
법원의 경매사이트를 보면 사건마다 감정가와 최저매각가격이 표시되어 있는데 많은 초보 투자자들이 감정가를 현재 시세라고 생각하는 실수를 합니다.
부동산 경매에서 감정평가가 중요한 이유
부동산경매에서의 감정가는 현재 시장가격과 다를 수 있으며, 오히려 잘못 이해하면 입찰가격을 결정하는 과정에서 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
부동산 경매에서의 감정평가는 단순히 가격을 산정하는 절차가 아닙니다.
해당 부동산의 위치, 이용상황, 주변환경, 건물상태, 토지의 특성 등을 종합적으로 분석하여 객관적인 가치를 평가하는 과정입니다.
따라서 경매 투자자는 감정평가서를 제대로 파악할 줄 알아야 하고 감정가격을 맹신하기보다는 참고자료 정도로 활용하는 능력이 필요합니다.
감정평가는 어떻게 진행될까?
채권자의 경매신청이 접수되어 법원이 경매개시결정을 내리면 법원은 감정평가사에게 평가명령을 내립니다. 일반적으로 경매개시결정 이후 감정평가가 진행되며 감정평가사는 현장을 방문하여 토지와 건물의 상태를 조사하게 됩니다.
감정평가 과정에서는 다음과 같은 사항들이 검토됩니다.
- 토지 위치 및 형상
- 도로와의 관계
- 건물구조 및 노후도
- 주변 거래사례
- 임대차 현황
- 지역 개발 가능성
- 지역 특성 및 입지조건
감정평가사는 비교사례법, 원가법, 수익법 등의 평가방식을 활용하여 최종 감정평가액을 산정하게 됩니다.
이렇게 산정된 감정평가액은 법원이 최저매각가격을 결정하는 중요한 기준이 되며 최초 매각기일에는 보통 감정가와 동일한 금액으로 시작하게 됩니다.
감정평가액과 시세가 다른 이유
경매 초보자들이 가장 많이 하는 질문 중 하나가 바로 감정가격이 시세인가 입니다.
결론부터 말씀드리자면 그렇지 않습니다.
감정평가가 완료된 이후 실제 입찰일까지는 수개월의 시간이 소요됩니다. 이 과정에서 부동산 시장은 지속적으로 변화하고 있습니다.
따라서 현재 시세가 감정가보다 높을 수도 있고 반대로 훨씬 낮을 수도 있습니다.
특히 물건의 종류에 따라서도 감정가와 실제 시장가격의 차이가 크게 발생할 수 있습니다.
예를 들어 단독주택의 경우는 건물의 상태에 따라 가치차이가 크게 날 수 있습니다. 다가구 주택의 경우는 임대수익과 공실 여부에 따라 그 가치가 수시로 변경될 수 있으며 상가 및 근린생활시설은 상권이 변화에 시세가 민감하게 반응합니다. 토지의 경우도 개발계획이나 규제상황에 따라 가치의 변동 폭이 크게 달라집니다
반면 아파트나 오피스텔의 경우는 실거래 자료가 풍부하기 때문에 감정가와 시세의 차이가 비교적 적은 편입니다.
그래서 경매를 처음 시작하는 분들에게는 비교적 수월한 아파트 외 오피스텔 경매의 참여를 권유드립니다.
감정평가서에서 반드시 확인해야 할 항목
감정평가서는 단순히 감정가격만 확인하는 문서가 아닙니다.
실제 투자자들은 다음 항목을 집중적으로 분석합니다.
1. 평가 기준일
감정이 언제 이루어졌는지를 확인해야 합니다.
평가 기준일이 오래되었다면 현재 시세와 차이가 있을 수 있기 때문입니다.
2. 위치 및 주위환경
주변 상권, 교통, 생활인프라 등을 확인할 수 있습니다.
3. 건물 현황
건물 상태와 유지관리 수준을 파악할 수 있습니다.
4. 토지 현황
토지모양, 접도조건, 이용상태 등을 확인할 수 있습니다.
5. 사진자료
현장 방문 전 물건 상태를 파악하는데 도움이 됩니다.
6. 평가액 산출근거
감정평가사가 어떤 기준으로 가격을 선정했는지가 감정평가서에 기술되어 있어 이를 확인할 수 있습니다.
감정평가서를 볼 때 주의해야 할 사항
감정평가서는 참고자료일 뿐 절대적인 기준이 아닙니다.
실제 투자자는 반드시 아래 절차를 추가로 진행해야 합니다.
첫째, 국토교통부 실거래가 자료를 조회 확인해야 합니다.
둘째, 인근 중개업소를 통해 현재 나와있는 매물의 가격을 조사합니다.
셋째, 현장 답사를 통해 실제 상태를 확인해야 합니다.
넷째, 권리분석을 함께 진행해야 합니다.
아무리 감정가가 낮게 평가된 물건이라도 인수해야 할 권리가 존재한다면 수익성이 크게 떨어질 수 있기 때문입니다.
경매는 감정가각 아니라 최종 수익률로 판단해야 합니다.
부동산경매 감정평가 활용방법
성공적인 경매투자를 위해서는 감정평가서를 보는 능력을 쌓아야 합니다.
감정평가액은 입찰가격을 결정하는 참고자료이며 현재 시세를 의미하지는 않습니다. 따라서 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 함께 검토하고 현황조사 및 권리분석을 병행해야 합니다.
특히 초보 투자자일수록 감정가에만 의존하지 말고 현재 시장가격과 미래 가치까지 종합적으로 분석하는 습관을 들여야 합니다.
부동산경매의 핵심은 감정가가 아니라 정확한 분석입니다.
감정평가서를 제대로 이해하는 순간 경매 투자의 성공확률은 한 단계 높아질 것입니다.