경매의 기초부터 실행까지의 다양한 이야기를 담아보기 위해 이야기를 시작하려고 합니다.
그 시작은 경매가 무엇인지 알아보는 것일 겁니다. 이제부터 차근차근 경매에 관한 지식들을 풀어 보겠습니다.
경매의 개념
부동산 경매는 절차에 따라 법률 및 경제적 위험을 안고 입찰하여 해당 부동산을 낙찰자에게 소유권을 이전하는 것으로 일반 부동산 매매와는 다른 차이점을 가지고 있습니다.
따라서 부동산 경매에서는 물건의 하자 및 권리의 하자 그리고 이중적 소유형태에 따라 잔금을 납부하더라도 완전한 소유권 행사를 위한 명도의 절차 등 법률. 경제적 위험은 본인의 주관적 의사결정에 따라 부담하여야 합니다.
부동산경매는 채무자가 채권자에게 약속한 기일까지 대여금을 변제하지 못할 경우 채권자가 사적자치가 아닌 공권력 즉, 국가기관인 법원의 강제집행을 신청하여 채무자의 부동산을 압류하고 채권자의 배당순위에 따라 배당을 받는 것이 강제집행 절차의 방법입니다.
그리고 채권자가 채권관계에 있어 그 관계를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 경매신청 비용과 함께 신청서를 경매법원에 제출함으로써 압류의 효력발생과 동시에 경매는 시작되고, 경매 진행되는 부동산이 경쟁 입찰을 통해 최고가매수인에게 낙찰되고 최고가 매수인이 잔금 납부를 진행하면, 채권자는 배당순위에 따라 배당을 받음으로써 채권을 회수하는 것을 말하는데, 이는 민사집행법과 그 하위 규정에 의하여 진행되고 있습니다.
이러한 경매는 예전에 비해 최근 많은 사람들에게 그 정보가 많이 노출되어 쉽게 시도해 볼 수 있는 제도가 되었습니다만, 아직도 그 법적 절차의 어려움과 권리분석의 중요성이 대두되고 있어 주의를 요하는 것입니다.
경매의 종류
경매의 종류를 분류하면 부동산 이외에도 동산경매등 그 종류가 다양하지만 가장 크게 부동산 경매를 분류하자면 강제경매와 임의경매로 나눌 수 있습니다.
강제경매는 확정된 이행판결, 가집행선고부판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 확정된 이행권고결정, 공증된 금전채권문서등 집행권원을 가지고 채권자가 이행청구권을 실현하여 채무자 소유의 부동산을 압류한 후 매각시켜 그 매각대금에서 금전채권을 해결하는 방식입니다. 따라서 강제경매의 경우에는 그 판결문, 공정증서등이 반드시 필요합니다.
임의경매의 경우는 저당권, 질권, 유치권, 전세권, 담보가등기 등 담보물권을 가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매입니다.
우리가 흔히 많이 접하고 있는 법원에서 진행되는 경매는 주로 이 임의 경매에 해당하고 매각절차의 개시나, 매각의 준비절차, 매각. 매각결정 및 대금지급절차, 배당절차 등을 통하여 진행됩니다. 이 경우에는 별도의 재판절차 없이 담보권만으로도 간단하게 경매신청을 할 수 있습니다.
임의경매와 강제경매는 경매를 신청할 수 있는 근거와 권리에서 가장 큰 차이가 있으며 그 개념을 명확히 이해한다면 부동산 경매를 바라는 시야가 넓어지고 권리분석 또한 더 수월해질 수 있습니다.
또한 각 절차에 관한 공부가 되어 있다면 그 단계별 유의사항 등을 잘 숙지하여 경매에 있어서 배테랑이 되는 것도 어렵지 않을 수 있습니다.
경매의 장단점
경매를 진행하고자 하는 모든 분들이 가장 크게 여기는 장점은 재테크 수단으로 시세보다 저렴하게 낙찰받아 추후 시세와 비슷하게 매각하여 그 차익 즉 수익을 이루어 내는 것입니다. 본인의 부동산 상식과 시세를 파악하는 지식, 유찰등을 통하여 저렴한 가격으로 매입하여 잘 관리하고 비싸게 매매할 수 있다면 그것이 경매의 가장 큰 효율일 것입니다.
또한 경매는 그 절차에서 국가기관인 법원이 개입함으로써 안전성을 보장받을 수 있습니다. 소유권이전등에 있어서 일반 거래와는 다르게 낙찰자가 가져야 할 리스크가 적다는 것입니다. 법원경매의 경우 그 절차에 문제가 있어 매각불허가사유가 발생한다 해도 매각대금을 환수받을 수 있기 때문입니다.
부동산 경매에서는 규제에서도 일부 이득을 볼 수 있는 부분이 있습니다. 토지거래허가지역에서의 예외규정 및 재건축아파트의 경우에서도 그 절차가 간소화되는 등 여러 가지 면에서 다른 부동산보다 쉽게 낙찰 이후 소유권이전에서 편리한 장점을 가지고 있다.
다만 부동산의 경우 그 현금화가 단기간에 진행되기는 어렵다는 단점을 가지고 있다. 만약 단기간에 시세차익을 보고 매매한다면 그 세금부담 또한 커서 실제적인 이익이 실감되지 않을 수도 있다.
또한 명도의 부담을 가지고 있다. 실거주자 혹은 세입자를 정확히 파악하지 않았거나 숨겨져 있는 권리들을 알지 못했다면 어렵게 낙찰받은 물건의 소유권 이전을 쉽게 하지 못할 수 있다. 따라서 정확한 권리분석과 실제사용여부등의 파악을 위한 임장은 필수조건이다.