부동산 경매에서 감정평가서, 매각물건명세서와 함께 반드시 확인해야 할 서류가 있습니다.
바로 현황조사서 입니다.
많은 초보 투자자들이 감정가나 최저매각가격에만 집중하다가 실제 점유관계나 임차인 현황을 제대로 확인하지 않아 예상치 못한 손실을 보는 경우가 있습니다.
현황조사서는 경매 부동산의 현재 상태를 파악할 수 있도록 법원 집행관이 작성하는 공식 문서 입니다. 특히 누가 점유하고 있는지, 임차인이 있는지, 건물은 어떻게 사용되고 있는지 등을 확인할 수 이써 권리분석의 중요한 기초자료가 됩니다.
하지만 현황조사서를 맹신해서는 안됩니다. 참고자료로 활용하되 반드시 현장 임장과 함께 추가 확인 절차를 병행해야 합니다.
이번 글에서는 현황조사서의 의미부터 확인하는 방법, 주의사항까지 자세히 알아보겠습니다.
현황조사서란 무엇인가?
현황조사서는 법원이 경매절차를 진행하면서 해당 부동산의 현황을 조사하기 위해 작성하는 문서 입니다.
경매개시결정이 내려지면 법원의 집행관이 현장을 방문하여 다음의 사항들을 조사하게 됩니다.
1. 부동산의 점유상태
2. 임차인의 존재여부
3. 건물의 이용현황
4. 소유자의 거주 여부
5. 현장 확인 결과 등
조사된 내용은 현황조사서에 기록되어 법원경매정보 사이트를 통해 확인할 수 있습니다.
즉, 현황조사서는 "현재 누가 그 부동산을 사용하고 있는가"를 파악하기 위한 자료라고 보시면 됩니다.
현황조사서에는 어떤 내용이 있을까?
1. 점유관계
가정 먼저 확인해야 할 부분입니다.
소유자의 직접 점유, 임차인의 점유, 제3자의 점유, 공실등의 여러상황에서 현재 어떠한 상태인지를 확인하는 것입니다.
점유자가 누구인지에 따라 명도의 난이도와 투자 위험성이 달라지기 때문에 꼭 확인해야 할 부분 입니다.
2. 임차인 조사내역
현황조사서에 집행관이 확인한 임차인 정보가 기재되는 경우가 많습니다.
임차인의 성명, 입주일, 보증금, 계약기간등이 기재되는데 이 내용이 모두 정확하다고는 단정할 수 없습니다.
조사 당시 임차인이 부재중인 경우도 많고, 진술내용으로만 기재되는 경우가 많기 때문입니다.
따라서 임차인 정보는 반드시 매각물건명세서 및 주민등록 전입내역등과 함께 검토되어야 합니다.
실제로 임차인이 보증금 내역등을 배당과정에서는 다르게 이야기 하는 경우도 많습니다.
3. 부동산 이용상태
건물이 어떤 용도로 사용되는지 확인할 수 있습니다.
주거용, 상가, 창고, 사무실, 공장 등 어떻게 이용하는 가에 따라 부동산의 투자수익에 많은 영향을 줄 수 있기 때문에 이를 문서 뿐만아니라 현장답사를 통해서 정확하게 확인해야 합니다.
또한 건축물대상장의 용도와 일치하게 사용하는지도 확인하는 것이 좋습니다.
4. 현장 사진
최근 사건들의 경우는 현장사진이 첨부되고 있습니다.
건물 외관상태와 주변환경을 미리 확인할 수 있어 경매물건 선택에 도움이 됩니다.
다만 촬영 시점과 현재 상태가 다를 수 있으므로 참고자료로만 활용해야 합니다.
현장은 항상 직접 발품을 팔아 확인해야 정확한 답을 얻을 수 있습니다.
현황조사서에서 반드시 확인해야 할 핵심포인트
1. 점유자가 누구인가
소유자가 직접 거주하고 있다면 명도가 비교적 수월한 경우가 많습니다.
반면 임차인이나 제3자가 점유하고 있다면 권리분석을 더욱 신중하게 해야 합니다.
쉽게 명도되는 경우도 있으나 대항력이 없는 점유자가 문제를 일으키는 경우도 허다 합니다.
2. 공실 여부
공실이라면 명도 부담이 적을 수 있습니다.
하지만 장기간 공실인 경우 건물 관리상태를 추가 확인해야 합니다.
또한 실제 방문했을때 공실이라고 해도 시일이 지나면서 엉뚱한 점유자가 생길 수 있으므로 입찰전에 다시한번 확인하시는 것을 권유드립니다.
3. 임차인의 대항력 가능성이 있는가
임차인이 있다고 해서 모두 문제가 되는 것은 아닙니다.
전입신고, 점유, 확정일자등의 여부와 시기에 따라 대항력과 우선변제권이 발생할 수 있습니다.
따라서 현황조사서를 확인한 후에는 반드시 임차인 권리관계를 추가로 분석해야 합니다.
현황조사서를 맹신하면 안 되는 이유
많은 경매초보자 분들이 실수하는 부분이 이것입니다.
현황조사서는 조사 당시의 상황을 기록한 문서일 뿐 입니다.
실제 입찰일까지는 수개월이 지나가기도 합니다.
그 사이에 여러가지 상황이 변동될 수 있습니다.
임차인이 이사를 나갔을 수도 있고, 새로운 점유자가 들어왔을수도 있습니다. 또한 건물상태가 노후되거나 천재지변등으로 큰 변화가 있을 수도 있습니다.
따라서 현황조사서만 보고 입찰을 결정하는 것은 큰 모험이 될 수 있습니다.
반드시 현장답사와 면밀한 확인을 하는 과정을 필요로 합니다.
성공적인 경매투자를 위한 현황조사서 활용법
현황조사서는 경매 권리분석의 출발점 이라고 보시면 됩니다.
감정평가서가 부동산의 가치를 알려주는 자료라면 현황조사서는 실제 사용상태와 점유관계를 알려주는 자료라고 할 수 있습니다.
하지만 현황조사서만으로 모든 것을 판단해서는 안됩니다.
반드시 감정평가서, 매각물건명세서, 등기부등본, 현장답사등을 함께 검토해야 하는 것입니다.
부동산경매의 성공여부는 얼마나 많은 정보를 정확하게 분석하느냐에 달려 있습니다.
현황조사서를 제대로 이해하는 것만으로도 불필요한 위험을 줄이고 보다 안전한 투자 결정을 내릴 수 있을 것입니다.