부동산 경매를 공부하다 보면 많은 분들이 낙찰에만 관심을 많이 갖습니다. 하지만 실제 경매에서는 누가 얼마를 배당받는지를 이해하는 것이 훨씬 중요합니다.
특히 임차인, 전세권자, 근저당권자, 가압류권자 등 이해관계인 이라면 배당절차를 정확히 알아야 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.
이번 글에서는 경매가 끝난 후 진행되는 배당절차의 전 과정을 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 설명해 보겠습니다.
배당절차란 무엇인가?
배당이란 법원이 경매를 통해 매각된 부동산의 대금에서 집행비용을 제외한 후 남은 금액을 채권자들에게 법률상 우선순위에 따라 나누어 주는 절차를 말합니다. 공매에서는 이를 청산 또는 배분절차라고 부르기도 합니다.
즉 제일먼저 공제되는 금액은 집행비용(경매절차에서 소요된 비용) 입니다. 이 금액을 채권자들의 순위에 따라 배분하는 것이 바로 배당절차 입니다.
그렇다면 배당요구란 무엇을 말하는 것일까요?
이는 다른 채권자가 신청한 경매절차에 참가하여 매각대금에서 자신으 채권을 변제받기 위해 신청하는 절차입니다.
배당요구를 하지 않으면 배당을 받을 수 있는 채권자들도 있기 때문에 이는 매우 중요합니다. 채권자들은 배당요구 종기전에 반드시 권리신고와 채권계산서를 제출하여야 하는 것인 기본절차 입니다.
경매 배당절차의 전체 흐름
경매 배당은 일반적으로 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
- 배당요구
- 배당요구종기
- 매각대금납부
- 배당기일지정
- 배당표 작성
- 배당표 확정
- 배당금 지급
- 배당이의 소송(필요시)
당연 배당권자와 배당요구를 해야하는 채권자
앞서 설명드린바와 같이 배당요구를 꼭해야 하는 채권자와 배당요구 절차 없이도 배당을 받을 수 있는 사람들이 있습니다. 이를 잘 확인하는 것이 중요합니다.
1. 당연 배당권자 : 별도의 배당요구 없이도 배당을 받을 수 있는 채권자들을 말합니다.
대표적으로 경매신청채권자, 근저당권자, 저당권자, 전세권자, 경매개시결정등기 이전 가압류권자, 압류권자 등이 있습니다.
이들은 등기부등본상 권리가 확인되어 있으므로 원칙적으로는 배당의 절차에 당연 참여할 수 있습니다.
2. 배당요구를 해야 하는 채권자 : 반드시 배당요구를 해야만 그 절차에 참여할 수 있는 사람들입니다.
일반채권자, 우선변제권 있는 임차인, 임금채권자,조세채권자 일부 등 입니다. 이들은 배당요구를 하지 않으면 배당대상에서 제외될 수 있습니다. 특히 우선변제권이 있는 임차인들의 경우 그 내용을 잘 모르고 계시다가 배당받지 못하는 경우가 많습니다. 꼭 확인하셔야 합니다.
배당요구 종기일과 배당기일
그렇다면 배당요구는 언제까지 해야 할까요? 그 기한을 법원이 미리 정해 줍니다. 이를 배당요구종기일 이라고 합니다. 이 일자가 지나면 원칙적으로 배당절차에 참가할 수 없습니다. 실무에서 많은 임차인분들이 이 기한을 놓쳐서 손해를 보는 경우가 있습니다. 혹시라도 관련 부동산에 경매가 진행되고 있다면 이런 사항들을 안내하는 우편물들을 꼼꼼하게 읽어보시고 진행하셔야 합니다.
배당요구의 기한을 정해 놓았다면 이제 배당기일을 알아야 할 것 입니다.
매수인이 낙찰대금을 완납하면 법원은 배당기일을 지정합니다.
실무에서 대금납부후 수주 이내에 배당기일이 저정되는 경우가 많으며, 법원은 채권자와 채무자에게 배당기일을 통지합니다.
배당기일 통지서에는 채권계사서 제출 안내도 포함됩니다.
배당표 작성 및 확정
배당기일 이전에 법원은 배당표 원안을 작성합니다.
배당표에는 <사건번호, 채권자성명, 채권액, 배당순위, 배당액, 잔액> 등이 기록됩니다.
이 배당표를 기준으로 실제 배당금이 결정됩니다.
배당표가 작성되고 배당기일에 이해관계인들이 출석하여 배당표를 검토합니다.
이에 아무런 이의를 제기하지 않으면 배당표는 그대로 확정이 됩니다.
그렇게 되면 법원은 그 내용에 따라 배당을 실시하게 됩니다.
배당이의 및 배당이의의 소 제기
배당표에 문제가 있다고 생각하는 이해관계인은 이의를 제기할 수 있습니다.
채권액이 잘못 계산되었거나, 배당순위가 잘못된 경우, 존재하지 않는 채권이 배당된 경우, 허위 임차인이 배당받는 경우등 그 원인은 다양합니다. 배당기일에 출석하여 이의를 진술해야 하고, 이후 정해진 절차를 진행해야 합니다.
배당표에 대한 이의를 법원의 판결로 해결위한 소송이 배당이의의 소 입니다.
배당기일에 이의를 제기한 사람은 배당기일부터 7일이내 배당이의의 소를 제기해야 합니다. 그리고 법원에 소제기증명원을 제출하여야 합니다. 이 기간을 놓치면 이의를 철회한 것으로 간주되기 때문에 그렇게 되면 기존 배당표가 그대로 확정이 됩니다.
배당금의 지급
이러한 절차를 통하여 배당표가 확정이 되면 각 채권자에게 배당금이 지급됩니다.
부동산 경매의 가장 마지막 이자 중요한 단계라고 할 수 있습니다.
즉 배당이의가 없는 경우에는 법원이 작성한 배당표가 원안 그대로 확정되어 그에 따른 배당을 실시하며, 이의가 있는 경우에는 이해관계인이 이의를 정당하다고 인정하거나 다른방법으로 합의할 때에는 이의가 완결되며 이 완결된 내용대로 배당표가 확정되므로 법원은 완결된 내용에 따라 배당표를 정정해야 하고, 정정된 배당표에 따라 배당을 실시하게 됩니다.
그러하지 아니할 때에는 이의의 소 제기와 그에 따른 절차대로 진행되며 소송결과가 나올 때 까지 배당금이 공탁되는 경우가 많습니다.
경매 투자자는 권리분석을 공부하는 것이 당연하지만 이러한 배당절차를 정확하게 이해하여야 낙찰 후 발생할 수 있는 다양한 법률문제에 효과적으로 대응할 수 있을 것입니다.