법원 경매사이트를 보다 보면 많은 초보 투자자들이 가장 먼저 겁을 먹는 문구가 있습니다.
바로 유치권 신고 있음이라는 문구입니다.
처음 경매를 접하는 분들에게는 이 문구가 낙찰을 받아도 문제가 되는 물건이 아닌가 하는 걱정을 하게 합니다.
실제로 경매 상담을 하다 보면 유치권이 있다는 이유만으로 좋은 물건을 포기하는 경우가 적지 않습니다.
하지만, 경매기록에 유치권 신고가 있다는 것과 법적으로 유효한 유치권으로 인정된다는 것은 서로 다른 문제입니다.
이번 글에서 유치권의 개념부터 성립요건, 확인방법, 투자 시 유의사항까지 쉽게 설명해 보도록 하겠습니다.
유치권이란 무엇인가
유치권은 쉽게 말하면 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리입니다.
예를 들어 건물 인테리어공사를 마친 업체가 공사대금을 받지 못했다고 가정해 보겠습니다. 일정한 법적 요건을 충족한다면 업체는 건물을 계속 점유하면서 대금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있는 권리를 주장할 수 있습니다.
이를 유치권이라고 합니다. 다만 공사대금 미지급 상황에서 자동으로 유치권이 성립되는 것은 아닙니다.
그렇다면 유치권은 언제 성립이 될까요?
민법상 유치권이 성립하려면 여러 조건을 충족해야 합니다.
우선 다음의 네 가지만 기억해 두십시오.
첫째, 채권이 있어야 합니다. 공사대금이나 수리비처럼 해당 부동산과 관련하여 받을 돈 채권이 존재해야 한다는 뜻입니다.
둘째, 채권이 변제기에 도달해야 합니다. 지급기일이 지나야 한다는 말입니다. 아직 오지도 않은 기일로 유치권을 주장할 수는 없습니다. 기일이 지나고도 지급되지 않는 채권이 있어야 그 조건을 충족합니다.
셋째, 부동산을 적법하게 점유하고 있어야 합니다. 가장 중요한 부분입니다. 유치권은 점유를 전제로 하는 권리입니다. 실제로 점유를 상실하면 원칙적으로 유치권도 유지하기 어렵습니다.
경매에서 유치권에 대해 가장 많이 하는 오해
유치권이 신고되어 있으니 이 부동산은 문제가 있다. 이것은 잘못된 생각입니다.
법원 경매에서는 누구든지 일정한 절차에 따라 유치권 신고를 할 수 있습니다. 그러나 신고가 있었다는 사실만으로 법원이 유치권의 성립을 인정했다는 의미는 아닙니다. 유치권 성립의 최종판단은 법원이 그 성립요건등을 확인하고 최종 판결합니다.
따라서 투자자는 단순히 유치권 신고라는 문구만 보고 입찰 여부를 결정해서는 안 됩니다.
실제사례로 이해해 보겠습니다.
갑의 건물은 감정가격이 5억 원이었습니다. 그런데 경매기록에 공사업체가 유치권을 신고 함이라는 내용이 기재되어 있었습니다.
많은 사람들이 입찰을 포기했고 결국 두 차례 유찰되었습니다. 최저매각가격도 많이 떨어졌습니다.
이후 을이라는 투자자가 관련 서류와 점유상태를 조사해 본 결과 공사업체가 이미 현장을 떠나고 없는 상태였고 실제적으로 점유가 되고 있는지가 의문이 생기는 상황이 생겼습니다.
결국 을은 이 건물을 감정가격보다 훨씬 저렴한 2억 원에 낙찰받았고 예상했던 것과 같이 실제 공사업체는 유치권 성립조건을 충족하지 못한 상태여서 어렵지 않게 명도 할 수 있었습니다. 이처럼 유치권신고와 실제 유치권의 성립은 동일한 개념은 아닙니다.
반대로 실제 유치권이 성립되는 상황이 있을 수 있으므로 개별 사실관계를 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
유치권 물건은 어떻게 확인해야 할까요?
입찰 전에는 다음 자료를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 - 유치권의 신고여부와 관련 내용이 기재되어 있는지 확인합니다.
- 현황조사서 - 현재 누가 점유하고 있는지를 살펴봐야 합니다.
- 현장조사 - 유치권자가 실제로 점유하고 있는지, 유치권을 알리는 현수막이나 안내문이 있는지 등을 직접 확인하는 것이 좋습니다. 그렇게 하려면 현장을 한 번만 방문한다고 해서 확인이 되는 것은 아닙니다. 면밀하게 확이해야 합니다.
- 등기부등본 - 유치권은 등기 대상 권리가 아니므로 등기부등본에 기재되지 않는 것이 일반적입니다. 따라서 등기부로만으로 유치권존재여부를 판단할 수 없습니다.
유치권이 있는 물건에 투자할 경우 반드시 기억해야 할 사항
유치권은 등기되지 않습니다. 유치권 신고가 있다고 해서 바드시 성립하는 것도 아닙니다.
반대로 신고가 없더라도 일정한 요건을 갖춘 유치권이 문제 될 가능성을 완전히 배제할 수도 없습니다
유치권 물건은 무조건 피해야 하는가. 반드시 그렇지는 않습니다. 오히려 경험 많은 투자자들은 유치권이 신고된 물건을 더욱 꼼꼼히 분석하기도 합니다. 이유는 많은 사람이 어렵다고 생각하여 입찰을 포기하기 때문에 그만큼 경쟁자 없이 원하는 입찰을 진행할 수 있기 때문입니다.
결국 가장 중요한 것은 실제 점유상태와 법적 성립요건을 함께 검토하는 것입니다.
유치권은 공사대금을 받기 위해 물건의 인도를 거절할 수 있는 권리이지만, 모든 공사대금 미지급금이 유치권으로 이어지는 것은 아닙니다. 또한 유치권 신고가 되었다는 사실만으로 유치권이 법적으로 인정되었다고 볼 수 없습니다.
경매투자자는 신고 여부에만 의존하지 말고 점유 상태와 성립요건을 종합적으로 검토하는 자세가 필요합니다.