드디어 낙찰받았습니다.
개찰이 끝나고 "최고가매수신고인 플러스" 호명합니다.
순간 가슴이 두근거립니다. 몇 주 동안 분석했던 물건, 고민 끝에 적어낸 입찰자, 그리고 마침내 낙찰.
주변에서는 축하인사를 건넵니다. "이제 집주인이 되셨네요"
그런데 사실은 아닙니다. 낙찰은 끝이 아니라 시작입니다.
낙찰받았다고 바로 내 집이 되는 것이 아닙니다.
실제 상담을 하다 보면 이런 질문을 많이 받습니다.
"오늘 낙찰받았는데 등기는 언제 하나요?"
아쉽지만 바로 진행되지 않습니다.
경매에는 아직 여러 단계가 남아 있기 때문입니다.
일반적으로 낙찰 이후 매각허가결정-확정-잔금납부-소유권취득-명도 순으로 진행이 됩니다.
이 기간을 기다리고 확정되어야 진정한 그 물건의 소유자가 될 수 있습니다.
가장 먼저 확인해야 할 것
낙찰 직후에는 제일 먼저 잔금일정이 언제인지보다 매각허가결정일이 언제인지를 확인해야 합니다.
보통 낙찰 후 약 1주일 정도 지나면 매각허가기일이 열립니다.
이날 특별한 문제가 없다면 법원은 매각허가결정을 내리게 됩니다.
이날 참석한 이해관계인이 이의를 제기한다면 허가결정이 내려지지 않거나 일정이 지연될 수도 있습니다.
입찰절차에 중대한 문제가 있거나 법률상 사유가 있는 경우 이의를 제기할 수 있습니다.
다음의 경우 이의제기가 가능합니다.
- 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
- 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때
- 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
- 최고가매수신고인 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사라이 제108조(매각장소의 질서유지)의 어느 하나에 해당하는 때
- 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있을 때
- 천재지변, 그밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중 밝혀진 때
- 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
다만 일반적인 경우에는 거의 드문 상황입니다.
대부분의 사건은 무난하게 허가결정이 내려집니다.
매각허가결정이 나면 끝일까
아직 아닙니다. 매각허가결정이 내려진 후에는 확정기간이 있습니다.
이 기간이 지나야 결정이 확정됩니다.
확정 전 까지는 아직 소유권을 취득한 것이 아닙니다.
매각허가결정까지의 기간은
매각허가결정확정-잔금납부-소유권취득의 순서를 기억하시기 바랍니다.
이 시기에 우리는 자금계획을 점검하고, 대출가능여부를 확인, 점유자 현황을 재확인해야 합니다.
그리고 예상 명도계획을 수립하고, 수리비 예산 및 검토, 그리고 실거주할 것인지 임차계획을 잡을 것인지를 계획해야 합니다.
낙찰 직후 가장 중요한 사항
낙찰 직후 가장 위험한 사람은 놀랍게도 낙찰에 너무 기뻐하는 사람입니다.
경매는 낙찰받는 기술보다 잔금을 준비하는 능력이 더 중요합니다.
실제로 잔금을 내지 못해 보증금을 몰수당하는 사례도 존재합니다.
낙찰은 계약서에 도장을 찍은 단계와 비슷합니다.
아직 소유권은 넘어오지 않았습니다.
이제부터 매각허가결정, 잔금납부, 소유권이전, 명도라는 중요한 절차가 남아 있습니다.
진짜 경매투자는 낙찰 이후부터 시작된다고 해도 과언이 아닙니다.
다음 시간에는 낙찰경험자 분들만 알 수 있는 단계들을 또 천천히 알아보도록 하겠습니다.