드디어 낙찰받았습니다.
개찰이 끝나고 "최고가매수신고인 플러스" 호명합니다. 순간 가슴이 두근거립니다. 몇 주 동안 분석했던 물건, 고민 끝에 적어낸 입찰자, 그리고 마침내 낙찰. 주변에서는 축하인사를 건넵니다. "이제 집주인이 되셨네요"
그런데 사실은 아닙니다. 낙찰은 끝이 아니라 시작입니다. 이제부터 진행해야 할 단계들은 입찰보다 더 꼼꼼하게 잘 살피셔야 합니다. 이제는 내가 납입한 입찰보증금을 지키고 소유권을 취득하기 위한 첫 단계 이기 때문입니다.
낙찰 후 가장 먼저 해야 할 확인사항
낙찰받았다고 바로 내 집이 되는 것이 아닙니다. 실제 상담을 하다 보면 이런 질문을 많이 받습니다. "오늘 낙찰받았는데 등기는 언제 하나요?" 아쉽지만 바로 진행되지 않습니다. 경매에는 아직 여러 단계가 남아 있기 때문입니다. 일반적으로 낙찰 이후 매각허가결정-확정-잔금납부-소유권취득-명도 순으로 진행이 됩니다. 이 기간을 기다리고 확정되어야 진정한 그 물건의 소유자가 될 수 있습니다. 낙찰 직후에는 제일 먼저 잔금일정이 언제인지보다 매각허가결정일이 언제인지를 확인해야 합니다.
보통 낙찰 후 약 1주일 정도 지나면 매각허가기일이 열립니다. 이날 특별한 문제가 없다면 법원은 매각허가결정을 내리게 됩니다.
하지만 이날 참석한 이해관계인이 이의를 제기한다면 허가결정이 내려지지 않거나 일정이 지연될 수도 있습니다. 이 사항을 잘 지켜봐야 진정한 낙찰이 되는 것입니다.
입찰절차에 중대한 문제가 있거나 법률상 사유가 있는 경우 이의를 제기할 수 있습니다. 그 사유 또한 법에 의해 정해져 있습니다. 다만 일반적인 경우에는 거의 드문 상황입니다. 대부분의 사건은 무난하게 허가결정이 내려집니다.
매각허가결정이 나면 끝일까
아직 아닙니다. 매각허가결정이 내려진 후에는 확정기간이 있습니다. 이 기간이 지나야 결정이 확정됩니다. 확정 전 까지는 아직 소유권을 취득한 것이 아닙니다. 확정의 부분은 해당 경매계에서 직접 확인할 수 있습니다. 하지만 이 기간 안에 이의의 소를 제기하거나 변경사항이 생길 수 있음을 유념하시기 바랍니다.
매각허가결정까지의 기간은 매각허가결정확정 - 잔금납부 - 소유권취득의 순서를 기억하시기 바랍니다. 이 시기에 우리는 자금계획을 점검하고, 대출가능여부를 확인, 점유자 현황을 재확인해야 합니다. 그리고 예상 명도계획을 수립하고, 수리비 예산 및 검토, 그리고 실거주할 것인지 임차계획을 잡을 것인지를 계획해야 합니다.
매각허가결정이 확인되면 이제 잔금을 진행하고 명도 부분을 준비하셔야 합니다. 기억하십시오. 낙찰이 되었다고 경매절차가 끝난 것이 아닙니다. 이제부터 차근차근해야 할 일들을 처리하시면 됩니다.
낙찰 직후 가장 중요한 사항
낙찰 직후 가장 위험한 사람은 놀랍게도 낙찰에 너무 기뻐하는 사람입니다. 경매는 낙찰받는 기술보다 그 이후의 단계 잔금을 준비하는 능력이 더 중요합니다. 실제로 잔금을 내지 못해 보증금을 몰수당하는 사례도 존재합니다. 매각허가결정에 관한 이의가 있을지를 확인하고 매각허가결정이 확정되기 전에 잔금에 대한 계획을 마치셔야 합니다. 생각보다 잔금기일이 멀지 않습니다. 본인의 자금계획, 대출계획 등을 미리 세워두셔야 차질 없이 진행이 될 것입니다. 특히 대출의 경우는 좀 더 꼼꼼하게 살펴보시고 납입기일 안에 가능한지 여부도 잘 확인하셔야 입찰 때 납입한 내 입찰보증금을 지키길 수 있습니다.
낙찰은 계약서에 도장을 찍은 단계와 비슷합니다. 아직 소유권은 넘어오지 않았습니다. 이제부터 매각허가결정, 잔금납부, 소유권이전, 명도라는 중요한 절차가 남아 있습니다. 이러한 절차들을 기다리면서 자금계획과 명도계획 등을 준비하셔야 합니다. 생각보다 어렵지 않게 진행될 수 있지만 미리 준비하지 않으셨다면 작은 돌발상황에서도 당황하게 되실 것입니다. 그래서 경매 공부가 중요한 것입니다. 그 절차를 알고 대비하고 있다면 어떤 상황에서도 어렵지 않게 해결하실 수 있을 것입니다.
진짜 경매투자는 낙찰 이후부터 시작된다고 해도 과언이 아닙니다. 다음 시간에는 낙찰경험자 분들만 알 수 있는 단계들을 또 천천히 알아보도록 하겠습니다.