부동산 경매에 참여하려고 하면 반드시 준비해야하는 것중에 하나가 바로 매수신청 보증금 입니다.
입찰보증금이라고도 많이들 이야기하는데 법원경매에서 없어서는 안되는 필수 준비물 입니다.
매수신청 보증금이란?
경매에 참여하는 사람이 해당 부동산을 실제로 매수할 의사가 있다는 것을 담보하기 위해 제공하는 보증이라고 볼 수 있습니다.
민사집행법 제113조에 따르면 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정한 금액과 방법에 맞는 보증을 집헹관에 제공해야 한다고 나와 있습니다.
기일입찰에서 매수신청보증금은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 합니다.
여기서 중요한 것은 감정가격이나 내가 써내는 입찰가격의 10%가 아닌 최저매각가격을 기준으로 계산해야 한다는 것입니다.
예를들어 감정가격이 3억원인 아파트가 유찰되어 현재 최저매각가격이 2억원이라면 일반적인 경우 매수신청보증금은 2억원의 10분의 1인 2,000만원이고 이 금액을 한장의 수표로 준비해서 입찰표와 함께 제출하는 것입니다.
낙찰받지 못하면 보증금을 어떻게 반환받는가?
정상적으로 입찰했지만 다른사람이 더 높은 금액을 써서 낙찰받지 못했다면 제출했던 매수신청 보증금은 즉시 돌려받을 수 있습니다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 합니다.
매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금을 지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위매수신고인의 보증금을 반환하게 되고, 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함하며, 이후 차순위 매수신고인에 대하여 낙철허가 여부 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고, 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 됩니다.
즉 낙찰받지 못한 입찰자들은 즉시 신청하여 매수신청 보증금을 반환받을 수 있으며, 최고가매수인과 차순위매수신고인은 적합한 절차를 통하여 잔금을 지급하지 못하는 경우 매수신청 보증금을 반환받지 못할 수도 있으므로 주의하여야 합니다.
매수신청보증금 주의사항
첫째는 내가 작성하는 입찰가격이 아니라 최저매각가격의 10%가 기준이라는 것 입니다. 이 금액이 틀리면 힘들게 낙찰받고도 최고가매수인의 자격이 없어질 수도 있습니다.
둘째, 재매각 등에서는 보증금액이 달라질 수 있으므로 반드시 해당 사간의 매각공고를 확인해야 합니다. 법원은 매수신청 보증금을 최저매각가격의 10%와 다르게 정할 수 있습니다. 특히 재매각사건에서는 일반적인 10%보다 높게 정해지는 경우도 있으므로 해당사건의 공고문등을 잘 확인하고 준비해야 합니다.
** 본 글은 경매용어 이해를 위한 기본정보이며 개별경매사건은 법원이 정한 매각조건과 공고내용이 다를 수 있으므로 실제 입찰 전 해당사건의 공고 및 관련 서류를 반드시 확인하시기 바랍니다.