경매투자자가 가장 어려워하는 권리중 하나가 법정지상권 입니다.
내 돈을 주고 토지를 샀는데 왜 내 마음대로 사용할 수 없다는건지, 바로 이때 등장하는 개념이 법정지상권 입니다.
경매 특수물건 가운데 가장 어렵다고 알려져 있지만, 원리를 이해하면 생각보다 어렵지 않습니다.
이번 글에서는 법정지상권이 무엇인지, 언제 성립하는지, 투자자는 무엇을 확인해야 하는지를 살펴보도록 하겠습니다.
법정지상권이란 무엇인가
먼저 지상권이라는 단어부터 이해해 보겠습니다.
지상권은 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리 입니다.
예를 들어 내가 건물을 가지고 있지만 토지는 다른 사람 소유라면, 건물을 계속 이용하기 위해 토지를 사용할 권리가 필요합니다.
일반적으로는 계약을 통해 지상권을 설정하지만, 일정한 요건을 충족하면 법률의 규정에 따라 자동으로 인정되는 지상권이 있습니다. 이를 법정지상권 이라고 합니다.
즉 당사자끼리 별도의 계약을 하지 않았더라도 법에서 정한 요건을 충족하면 인정하는 권리 입니다
이 제도가 만들어진 이유는 선량한 건물주를 보호하기 위함입니다.
예를 들어 한 사람이 토지와 건물을 모두 가지고 있다가 금융기관에 근저당권을 설정했다고 가정해 보겠습니다.
이후 경매가 진행되면서 토지와 건물의 소유주가 달라졌다고 가정할 때, 만약 법정지상권이 없다면 토지주는 건물을 철거하라고 요구할 수 있습니다. 그렇다면 건물주는 아무런 보호를 받기 못하게 됩니다.
이러한 불합리를 막기 위해 일정한 조건이 맞는 경우 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있도록 법이 보호하는 것입니다.
법정지상권 성립요건
법정지상권이 성립되려면 기본적으로 네가지 정도를 기억하셔야 합니다.
첫번째, 토지와 건물이 원래 같은 사람 소유이었어야 합니다. 처음부터 토지와 건물의 소유자가 달랐다면 민법 제366조에 따른 법정지상권은 성립할 여지가 없습니다.
두번째, 토지나 건물에 저당권등이 설정되어 있어야 합니다. 경매는 대부분 근저당권의 실행으로 진행되기 때문에 이 부분이 중요합니다.
세번째는 경매 이후 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다. 경매결과 두 사람의 소유로 나뉘는 순간 법정지상권 문제가 발생할 수 있습니다.
네번째, 법률에서 요구하는 성립요건을 모두 충족해야 합니다. 실제 성립여부는 등기시기와 권리관계, 경매원인 등에 따라 달라질 수 있으므로 개별 사건별 검토가 필요합니다.
실제 경매사례에서도 이러한 경우를 쉽게 볼 수 있습니다. 경락받은 토지주가 법정지상권의 성립을 확인 못하고 건물의 철거를 요구하거나, 건물을 낙찰받으면서 토지주가 어떤 성향인지 파악하지 못하고 철거를 요구하는 경우 법정지상권 성립여부를 따져야 하는 경우가 생기기도 합니다.
법정지상권 물건 피해야 하는가
반드시 그렇지는 않습니다. 오히려 경험이 많은 투자자는 이러한 물건을 면밀히 분석한 후 입찰하기도 합니다.
경쟁이 적어 상대적으로 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 있기 때문입니다.
다만 초보투자자라면 권리관계를 충분히 이해하지 못한 상태에서 입찰하는 것은 신중해야 합니다.
특히 법정지상권의 성립여부는 단순히 매각물건명세서만으로 판단하기 어려운 경우도 있어 등기부의 경매기록을 함께 검토하는 것이 중요합니다.
법정지상권이 의심되는 물건이라면 꼭 확인하셔야 합니다.
- 토지와 건물의 소유자가 언제 분리되었는가
- 근저당권은 언제 설정되었는가
- 건물은 적법하게 존재하는가
- 경매의 원인은 무엇인가
- 매각물건명세서에 관련 내용이 기재되어 있는가
- 권리분석을 전문가와 함께 검토하였는가
법정지상권은 단순히 암기해서 해결되는 권리가 아닙니다. 토지와 건물의 소유가 경매등으로 분리되는 과정에서 일정한 요건을 충족하면 건물을 보호하기 위해 법률상 인정되는 권리입니다. 토지를 낙찰받았다고 해서 언제나 건물을 자유롭게 철거하거나 사용할 수 있는 것이 아닙니다. 경매에서는 토지의 가치뿐만 아니라 건물과의 법률관계까지 함께 분석하는 습관이 필요합니다.
좋은 투자자는 낮은 가격만 보는 사람이 아니라 권리관계를 정확하게 이해하는 사람입니다.