부동산 경매를 처음 공부하는 사람들에게 가장 어렵게 느껴지는 부분이 바로 권리분석 입니다.
등기부등본에는 건저당권, 가압류, 압류, 전세권, 가등기 등 다양한 권리가 등장합니다.
초보 투자자들은 어떤 권리가 없어지고 어떤 권리가 남는지 판단하기가 어려워 입찰을 망설이는 경우도 있습니다
하지만 사실 권리분석의 핵심은 매우 단순합니다. 권리가 살아남고 없어지는 기준 바로 말소기준권리를 찾는 것입니다.
말소기준권리를 기준으로 그 이후에 설정된 대부분의 권리는 낙찰과 동시에 소멸하게 됩니다.
반대로 말소기준권리보다 앞선 권리들은 낙찰자가 인수해야할 가능성이 있습니다.
따라서 경매 투자자는 가장 먼저 말소기준권리를 찾는 연습을 해야 합니다
말소기준권리란 무엇인가?
말소기준권리란 경매절차에서 각종 권리의 소멸 여부를 판단하는 기준이 되는 권리를 말합니다.
쉽게 말하면 권리분석의 출발점이라고 보시면 될 것 같습니다.
말소기준권리가 결정이 되면 그 다음에는 아래와 같은 원칙이 적용됩니다.
- 말소기준권리 이후의 권리 = 대부분 소멸 (신경쓰지 않아도 됩니다)
- 말소기준권리 이전의 권리 = 인수 가능성 검토
즉, 모든 권리관계를 판단하는 기준선 역학을 하게 됩니다.
말소기준권리가 될 수 있는 권리
하지만 모든 권리가 말소기준권리가 되는 것은 아닙니다.
주로 다음과 같은 권리가 말소기준권리가 됩니다.
1. 근저당권 : 실무에서 가장 많이 등장합니다. 채권의 담보로 부동산을 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위를 말합니다. 주로 은행권의 근저당권을 많이 보실 것입니다. 이 근저당권이 먼저 설정되었다면 이것이 말소기준권리가 됩니다.
2. 저당권 : 근저당권과 마찬가지로 담보권의 일종입니다. 설정 순서에 따라 말소기준권리가 될 수 있습니다.
3. 압류 : 국세나 지방세 체납등으로 인해 압류가 먼저 설정된 경우 말소기준 권리가 될 수 있습니다.
4. 가압류 : 일정 요건을 갖춘 가압류 역시 말소기준권리가 될 수 있습니다.
5. 담보가등기 : 담보목적으로 설정된 가등기 또한 말소기준권리가 될 수 있습니다.
6. 경매개시결정등기 : 경우에 따라서 말소기준권리로 작용할 수 있습니다.
말소기준권리 찾는 방법
1단계 : 등기부등본 확인
갑구와 을구를 모두 확인합니다. 갑구에는 소유권 관련사항이 기록되고 을구에는 담보권 관련 사항이 기록되어 있습니다.
이 두가지 서류의 권리를 일자별로 확인하여 그중 말소권리를 찾는 것입니다.
2단계 : 말소기준권리가 될 수 있는 권리찾기
이제 말소기준이 될 수 있는 앞에서 보았던 권리, 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기등의 권리를 찾습니다.
3단계 : 가정 먼저 설정된 권리를 확인
여러 권리들 중에서 가정 먼저 등기된 권리가 일반적으로 말소기준 권리가 됩니다.
등기접수일자를 기준으로 확인하시면 좋습니다.
사례로 알아보는 말소기준권리
예를 들어 다음과 같은 등기부가 있다고 가정해 보겠습니다.
2022년 5월 3일 : 근저당권설정
2023년 9월14일 : 전세권설정
2025년 1월 20일 : 가압류
2026년 2월 20일 : 압류
이 경우 가장 먼저 설정된 근저당권이 말소기준 권리가 됩니다.
따라서 그 이후로 설정된 전세권과 가압류, 압류는 모두 소멸대상이 됩니다.
다만 전세권의 경우 설정 목적과 배당여부등에 따라 예외가 있을 수 있으므로 면밀하게 검토해봐야 합니다.
초보자가 자주하는 실수
- 전세권이 무조건 살아 남는다고 생각하는 경우: 전세권도 그 설정시기와 내용에 따라 소멸이 되기도 합니다.
- 등기 순서만 보고 판단하는 경우 : 접수일자 뿐만 아니라 권리의 종류도 중요합니다.
- 임차인의 대항력을 확인하지 않는 경우 : 등기부등본에도 없는 임차인 권리도 존재할 수 있습니다. 따라서 말소기준권리를 찾은 후에는 반드시 임차인의 대항력 여부도 검토해봐야 합니다.
- 말소기준권리와 임차인 대항력의 관계 : 대부분이 착각하는 부분이 임차인의 대항력입니다. 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인은 보증금을 인수해야 하는 부분이지만 말소기준권리보다 늦게 전입한 경우에는 대항력을 인정하지 않습니다.
성공적인 권리분석의 첫걸음
부동산 경매에서 수익을 결정하는 것은 단순히 낙찰여부와 그 가격이 아닙니다.
어떤 권리를 인수하게 되는지를 정확하게 분석하는 것입니다. 그리고 그 시작이 말소기준권리를 찾는 것입니다.
물건에 관한 등기부등본을 보았을때 가장 먼저 말소기준권리를 확인하는 습관을 들인다면 권리분석은 쉽게 진행될 수 있습니다.
경매투자 성공의 핵심은 복잡한 법률지식이 아니라 정확한 기준을 찾고 분석하는 것입니다.
그로 인한 실수 없는 낙찰이 중요합니다.