비슷해 보이지만 다른 두 용어 최고가매수신고인과 차순위매수신고인에 대해 알아보겠습니다.
최고가매수신고인 이란?
경매 매각기일에 입찰한 사람 중 가장 높은 금액을 제시한 사람을 최고가매수신고인이라고 합니다. 엄밀하게 보면 당일 최고가를 적었다고 해서 곧바로 부동산의 소유자가 되는 것은 아닙니다. 법원의 매각허가결정과 매각대금 납부 등의 절차가 남아있기 때문입니다. 하지만 입찰 절차에 특별한 문제가 없다면 가장 높은 금액을 적어낸 사람이 최고가 매수신고인이 됩니다.
입찰당일에는 일반적으로 낙찰받았다고 표현하지만 법률적인 절차에서는 아직 완료할 단계가 남아 있는 것입니다.
최고가매수신고인이 경매절차가 완료되면 대부분 집행관이 직접 호명하게 되며, 최고가매수신고인으로 호명된 사람은 별도의 절차를 위하여 집행관에게 가면 됩니다.
차순위매수신고인 이란?
두번째로 높은 가격을 적어낸 사람이 차순위매수신고인이 되는가, 단순히 그러하지는 않습니다.
차순위매수신고인도 일정한 가격요건을 충족해야 하고 해당 입찰자가 차순위매수신고를 해야 가능합니다.
민사집행법상 차순위매수신고를 할 수 있는 사람은 최고가매수신고인의 입찰가격에서 그 보증금액을 뺀 금액을 넘는 가격으로 응찰할 사람이어야 합니다. 예를 들자면 최고가매수신고인의 입찰가격이 3억 원이고 보증금액이 2,000만 원이라고 한다면 최고입찰가 3억 원에서 입찰보증금 2,000만 원을 뺀 2억 8천만 원 이상으로 입찰했고 최고가매수신고인 이외에 최고가를 쓴 사람이 차순위매수신고인이 될 수 있다는 것입니다. 따라서 단순히 두 번째로 높은 가격을 썼다는 이유만으로 차순위매수신고인이 되는 것이 아니라, 이러한 조건을 충족하고 또한 그 입찰자를 집행관이 차순위로 호명하였을 때 신고할 의사를 가지고 있어야 합니다.
차순위매수신고인은 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않을 상황을 대비하기 위한 제도 입니다. 경매에서 최고가매수신고인이 결정되고 매각허가결정까지 확정되었다고 하더라도 매수인이 정해진 기한 안에 매각대금을 납부하지 않는 경우가 발생할 수 있습니다. 이때 적법한 차순위 매수신고인이 있다면 법원은 일정한 절차를 거쳐 차순위매수신고에게 매각을 허가할 수 있습니다.
최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 차이
| 구분 | 최고가매수신고인 | 차순위매수신고인 |
| 기본의미 | 가장 높은 가격으로 매수신고한 사람 | 일정요건을 갖춰 차순위매수신고를 한 사람 |
| 결정시점 | 매각기일의 입찰절차후 | 최고가매수신고인결정후 |
| 가격요건 | 유효한 입찰중 최고가격 | 최고가매수신고가격에서 입찰보증금을 뺀 금액을 넘는 가격 |
| 자동결정여부 | 최고가 유효입찰자를 기준으로 결정 | 단순2등이라고 자동 결정되지 않음 |
| 매수가능성 | 매각허가 및 대금납부후 가능 | 최고가매수신고인이 대금을 미납하는 경우 기회발생 |
| 역할 | 실질적인 1순위 매수예정자 | 일정요건을 갖춘 예비매수인 |
핵심정리
낙찰되었다는 것으로 경매의 모든 절차가 완료되는 것이 아닙니다. 실제 경매절차에서는 최고가매수신고 - 매각허가결정 - 매각대금납부 - 소유권취득이라는 과정을 거쳐야 합니다. 그 과정에서 최고가매수인이 대금을 납부하지 못하는 경우 등을 대비하여 존재하는 제도가 차순위매수신고입니다.
특히 기억해야할 것은 차순위매수신고인도 일정한 자격을 갖추어야만 가능하다는 것입니다. 경매는 이렇게 용어 하나를 정확하게 이해하면 전체 절차가 훨씬 쉽게 보이기 시작합니다.
따라서 반복되는 공부라고 해도 조금더 심층적으로 제대로 알아두어야 현장에서 실수하는 일이 없어집니다. 경매는 법원의 제도 이므로 일부라도 변경될 수 있고 각 사건마다 조금씩 달라지는 경우도 있을 것입니다.
경매의 시작은 꾸준한 공부 입니다
- 본 글은 부동산 경매제도를 쉽게 이해하는 일반적인 정보제공을 목적으로 작성했습니다. 실제사건은 입찰보증금, 입찰의 유효여부, 매각허가 및 법원의 절차 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 개별사건은 해당법원의 담당자와 법령을 통해 별도로 확인하시기 바랍니다.