부동산 경매를 진행하면서 많이 듣는 서류 중에 매각물건명세서라는 것이 있습니다.
이는 경매를 시작하는 그 시점에서 가장 중요한 서류라고 할 수 있습니다.
물건의 현 상태를 가장 정확하게 파악할 수 있는 것이기 때문입니다.
그렇다면 매각물건명세서에 관핸 정확하게 알 수 있는 공부를 이제 시작해 보겠습니다.
매각물건명세서의 의의
집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있습니다. 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현 상황을 정확히 파악하여 일반인에게 권리관계등을 고시함으로써 매수희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 하는 것입니다. 즉, 매각물건명세서는 경매 물건의 권리분석에 있어서 인수와 소멸에 대한 중요한 판단자료가 되므로 매수를 희망하는 사람들에게 정확한 정보를 제공함으로써 매수인의 예측지 못한 손해를 방지하기 위해서 법원이 작성하여 비치하는 서류입니다.
따라서 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있을 경우에는 매각허가에 대한 이의 및 매각허가결정에 대한 즉시항고의 사유가 됩니다.
매각물건명세서의 비치
매각물건명세서의 비치는 통상적으로 매각기일 1주일 전부터 집행과 사무실 등에 비치하여 매수희망자가 무료로 손쉽게 열람할 수 있게 해야 합니다. 집행법원이 이를 비치하지 아니하였거나 혹은 내용의 중대한 하자가 있는 경우에는 매각물건명세서 사본을 비치하였다가 매각기일 5일 전에 이를 정정하였음에도 매각기일을 변경하지 아니한 채 그대로 매각절차를 진행하면서 그 정정내용을 일반 매수희망자에게 따로 고지하지 아니한 것은 이해관계인의 이익을 침해하거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반으로 직권에 의한 매각불허가 사유에 해당합니다.
매수희망자는 이 매각물건명세서의 내용을 잘 파악하고 입찰을 진행함으로써 낙찰 후 발생할 수 있는 중대한 위험을 미리 방지하여야 합니다.
매각물건명세서의 내용
매각물건명세서에 필수적으로 나오는 내용은 다음과 같습니다.
- 사건번호
- 매각물건 번호
- 담임법관(사법보좌관)
- 작성 일자
- 부동산 및 감정평가액
- 최저매각가격의 표시
- 최선순의 설정일자
- 배당요구 종기일
- 해당 부동산의 점유자와 점유의 근원
- 점유할 수 있는 기간
- 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
- 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 일자
- 전입신고일자, 사업자등록 신청일자 및 확정일자의 유무와 그 일자
- 등기된 부동산에 대한 권리
- 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
- 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요
- 비고란
이러한 내용을 잘 파악하고 입찰에 임해야 하며, 이 또한 현장 임장등으로 진행하여 정확하게 다시 한번 파악해야 합니다.
매각물건명세서 작성 취지
민사집행법 제105조 제2항은 "법원은 매각물건명세서. 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다"라고 명시하고, 민사집행규칙 제55조는 "매각물건명세서. 현황조사보고서 및 평가서의 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주 전까지 법원에 비치하여야 한다. 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 매각물건명세서. 현황조사보고서 및 평가서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.
경매절차에 있어서 매각물건명세서의 작성은 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확하게 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻고 예측하지 못하는 손해를 입지 않도록 방지하고자 하는데 그 취지가 있습니다.
매각물건명세서의 기재에 오류가 있어 이를 정정하거나 변경하는 경우에는 이해관계인에게 불이익을 미칠 우려가 있으므로 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제9조 제3항에는 기일입찰에서 매각물건명세서가 매각기일 일주일 전에 정정. 변경되어 매각절차를 진행하는 경우에 집행관은 매각실시 전에 그 정정 및 변경의 내용을 고지하여야 한다고 규정하고 있습니다.
매각물건명세서의 중요성
- 매각물건명세서는 권리분석의 중요한 자료가 됩니다. 경매참여자의 권리분석의 판단자료를 제공하는 기능으로 기초적인 상황파악부터 정확한 입찰여부를 결정하는 역할을 합니다.
- 경매 참여의 기회를 판단할 수 있습니다. 임차보증금을 낙찰자 입장에서 인수할 것인지 그렇지 않을 것인지 등을 파악하고 참여 횟수등을 조절할 수 있습니다.
- 거주하고 있는 임차인의 인도명령 및 명도소송을 판단하는 기본적인 자료가 됩니다. 대항력이 있는 임차인과 그렇지 않은 임차인등을 파악하여 추후 완전한 소유권행사를 위한 중요한 내용이 담겨 있기 때문입니다.
- 수익분석의 자료로 사용됩니다. 경매물건에 대한 감정평가액에 따라 수익성은 많이 달라집니다. 정확한 감정평가액이 입찰자에게는 중요한 자료의 근거가 될 수 있습니다.
- 전체적인 위험부담의 판단이 되는 자료가 됩니다. 매각물건명세서를 파악하지 못하면 경매물건에 대한 위험부담률은 높아지기 마련입니다. 매각물건명세서는 경매참여에 대한 기초적인 자료이면서 대단히 유용한 자료입니다.
이상 매각물건명세서에 관한 자료들을 살펴보았습니다.
이 물건이 어떤 것인지, 이해관계인이 누구인지, 인수해야 할 다른 권리등이 있는지 등을 파악하는 초석이 되는 자료이므로 경매를 배우는 모든 분들에게는 그 첫 발걸음이라고 할 수 있습니다.
자주 살펴보고 분석하면서 경매공부에 큰 도움이 될 수 있을 것입니다.