경매자료에서 일부 등기부등본상 '예고등기'라는 용어를 접하는 경우가 더러 있습니다.
처음보는 사람들은 가압류와 비슷한 권리, 예고등기가 있으면 경매에 문제가 있을것이다 라는 생각을 하게 됩니다.
하지만 예고등기는 근저당권이나 가압류처럼 권리를 직접 발생시키는 등기는 아닙니다.
중요한 사실은 현재는 새로운 예고등기 제도를 운영하지 않는다는 점입니다.
그럼에도 불구하고 경매를 공부하는 사람이라면 예고등기의 의미를 이해할 필요는 있습니다.
이번 글에서는 예고등기의 개념과 역할, 폐지된 이유 그리고 경매에서 왜 알아두어야 하는지를 설명해 보겠습니다.
예고등기의 뜻
예고등기란 등기의 효력이나 등기의 원인이 되는 법률관계에 대해 소송이 진행되고 있음을 등기부에 공시하던 제도 입니다.
쉽게말하면, 부동산의 소유권이나 다른 등기의 효력을 둘러싸고 법적 다툼이 진행중이라는 사실을 제3자에게 알려주는 역할을 했습니다. 즉, 현재 이 부동산의 권리관계에 대해 소송이 진행되고 있으므로 거래할 때 주의하라는 의미를 공시하는 제도였습니다.
예고등기는 원래 거래의 안저을 도모하기 위한 제도였습니다. 만약 소유권을 둘러싼 소송이 진행중인데 아무런 표시가 없다면 제3자는 이를 알지 못한 채 거래를 할 수 있기 때문입니다. 이러한 문제를 방지하기 위해 등기부에 소송 진행 사실을 미리 표시하도록 한 것이 예고등기 입니다.
즉, 권리를 설정하는 것이 아니라 법률상 분쟁이 존재한다는 사실을 알리는 공시제도 였습니다.
예고등기는 권리인가
결로부터 말씀드리자면 근저당권이나 전세권처럼 새로운 권리를 발생시키는 등기가 아닙니다.
또한 가압류처럼 재산 처분을 제한하는 효력도 없습니다.
예고등기의 본질은 소송이 진행되고 있다는 사실을 공시하는 기능입니다.
현재도 예고등기를 신청할 수 있는가
예고등기제도는 부동산등기법 개정으로 폐지되었습니다. 현재는 새로운 예고등기를 신청할 수 없습니다.
다만, 과거에 이루어진 예고등기가 남아 있는 오래된 권리관계나 자료를 접할 수 있으므로, 그 의미를 이해하는 것은 여전히 도움이 됩니다.
예고등기는 거래의 안전을 위한 제도였지만, 실무에서는 여러 한계가 지적되었습니다.
예고등기가 있다는 이유만으로 거래가 지나치게 위축되는 문제가 있었고, 실제 권리관계에 관계없이 등기부의 분쟁사실이 장기간 남아 있는 사례도 있었습니다. 이러한 이유등으로 법 개정을 통해 제도가 폐지되었습니다.
경매에서는 왜 예고등기를 알아야 하는가
현재 새로운 예고등기는 존재하지 않지만 경매에서는 오래된 부동산이나 과거 권리관계를 검토하는 과정에서 예고등기를 접할 가능성이 있습니다. 또한 경매를 공부하다 보면 등기제도의 변천과정이나 과거 판례를 이해해야 하는 경우도 있습니다.
따라서 예고등기의 의미를 알고 있으면 등기부를 해석하는데 도움이 됩니다.
예고등기와 가압류는 어떻게 다른가에 대해 많은 분들이 혼동하는 부분이 있습니다.
가압류는 채권을 보전하기 위해 재산 처분을 제한하는 기능을 가집니다.
반면 예고등기는 소송이 진행중이라는 사실을 공시하는 것이 목적이었습니다.
즉, 두 제도는 목적과 법적 성격이 서로 다릅니다.
예고등기에 대해서 초보자가 자주하는 오해가 있습니다.
- 예고등기를 하나의 권리라고 생각하는 것입니다. 하지만 예고등기는 권리를 설정하는 등기가 아니라 공시제도 였습니다.
- 예고등기가 있으면 경매를 할 수 없다고 생각하는 것입니다. 예고등기 자체가 경매를 금지하는 효력을 가지는 것은 아니었습니다. 다만, 관련 소송의 내용은 별도로 검토할 필요가 있었습니다.
- 현재도 예고등기를 신청할 수 있다고 생각하는 것입니다. 현재는 제도가 폐지되어 새로운 예고등기를 할 수 없습니다.
입찰 전에 확인해야 할 사항
오래된 부동산 자료에서 예고등기를 확인했다면 다음 사항을 검토하는 것이 좋습니다
- 관련 소송의 내용
- 소송 결과
- 현재 등기 상태
- 소유권 변동 여부
- 말소 여부
- 현재 권리관계
이러한 내용들을 종합적으로 검토해야 정확한 권리분석이 가능합니다.
예고등기는 등기의 효력 등에 관한 소송이 진행중이라는 사실을 공시하기 위한 제도 입니다.
권리를 새롭게 설정하는 등기가 아니며 거래 상대방에게 분쟁 가능성을 알려주는 기능을 담당했습니다.
현재는 부동산등기법 개정으로 새로운 예고등기 제도는 폐지되었지만, 과거 등기자료와 경매 공부를 위해서는 그 의미를 이해해둘 필요가 있습니다. 부동산 경매에서 중요한 것은 현재의 권리관계 뿐만 아니라 과거제도의 의미까지 이해하는 것입니다.