부동산 경매를 검색하다 보면 토지 지분의 1/2, 건물의 1/3과 같은 표현을 보게 됩니다.
처음에는 절반 가격으로 부동산을 살 수 있는 좋은 기회가 아닌가 생각하기 쉽습니다.
하지만 지분경매는 일반적인 경매물건과는 다른 법률관계를 가지고 있습니다.
지분만 취득한다고 해서 바로 해당 부동산의 일정 부분을 독점적으로 사용할 수 있는 것은 아닙니다.
이번 글에서는 지분경매의 개념과 특징, 장단점, 그리고 입찰 전에 반드시 해야 할 사항들을 알아보겠습니다.
지분경매란 무엇인가
지분경매란 부동산 전체가 아니라 공유자의 지분만 경매로 매각하는 경우를 말합니다.
예를 들어 토지를 갑과 을이 각 2분의 1씩 소유하고 있었는데 갑의 채무로 인해 갑의 지분만 경매로 나오는 경우가 해당됩니다. 낙찰자는 갑의 지분을 취득하게 되며 기존 공유자인 을과 함께 공동소유자가 되는 것입니다. 이는 토지뿐만 아니라 모든 부동산에 해당될 수 있습니다.
즉, 경매를 통해 부동산 전체를 취득하는 것이 아니라 공유자의 지위를 승계하는 것입니다.
그렇다면 우선 공유의 개념을 알아야 합니다. 공유란 하나의 부동산을 두 사람 이상이 함께 소유하는 형태를 말합니다.
예를 들어 아파트를 두 사람이 같이 소유한다면 각자의 지분만큼의 소유자가 되는 것입니다.
여기서 중요한 점은 지분은 부동산의 특정 부분을 의미하는 것이 아니라 소유권의 비율이라는 것입니다.
예를 들어 토지의 절반을 소유한다고 해서 토지의 왼쪽 절반을 자유롭게 사용하는 것이 아니라는 의미입니다. 부동산 전체에 대해 일정 비율만큼의 권리를 소유한다는 것입니다.
지분경매의 장단점
지분경매는 다양한 사유로 발생할 수 있습니다.
대표적으로는
- 공유자 한명의 채무로 경매가 진행되는 경우
- 상속으로 공유가 이루어진 후 일부 지분이 경매되는 경우
- 이혼이나 재산분할 과정에서 지분이 매각되는 경우
- 법인의 채무로 인해 법인 소유의 지분이 경매되는 경우 등이 있습니다.
지분을 낙찰 받으면 낙찰자는 기존 공유자가 가지고 있던 지분을 그대로 승계하게 됩니다. 따라서 다른 공유자와 함께 부동산을 공동으로 소유하는 것입니다.
지분경매의 장점은
첫 번째, 상대적으로 낮을 낙찰가를 기대할 수 있다는 것입니다. 일반 경매보다 입찰경쟁이 적은 경우가 대부분이며 비교적 나즌 가격으로 낙찰될 가능성이 높습니다.
두 번째는 투자 기회의 폭이 넓다는 것입니다. 일반 물건보다 다양한 형태의 투자 기회를 찾을 수 있기 때문입니다.
세 번째, 공유자와 협의를 통해 부동산 전체를 활용할 가능성도 있습니다. 개별사안에 따라 달라질 수 있으나 공유자와의 원만한 협의가 있다면 실제 부동산을 폭넓게 이용할 수 있습니다.
그렇다면 단점은 무엇일까요
우선 단독으로 사용하기 어려울 수 있습니다. 지분을 취득했다고 해서 특정 부분을 독점적으로 사용할 수 있는 권리가 아니기 때문에 내가 원하던 방향으로 사용할 수 없을 수도 있습니다. 이를 위해서는 입찰 전에 공유자를 분석하는 것이 중요하겠습니다.
그래서 공유자와의 협의가 필요합니다. 공유관계에서는 여러 가지 사안에 대해 의사결정을 진행해야 하고 그때마다 공유자와의 협의가 필요할 것입니다.
그리고 무엇보다 큰 단점은 현금화에 시간이 걸릴 수 있다는 것입니다. 지분만을 다시 매각하는 것은 일반 부동산보다 어려움이 있을 수 있으며 부동산 전체를 매각하려 한다면 그 시기와 금액등에 대해서 공유자와의 충분한 협의가 필요하기 때문입니다.
공유자 우선매수권과 공유물 분할청구권에 대해
지분경매에서는 공유자 우선매수권을 꼭 유념하여야 합니다.
이는 공유지분이 경매로 매각될 때, 다른 공유자가 최고가와 동일한 조건으로 해당 지분을 우선 매수할 수 있는 제도입니다. 해당 경매건에 대해 충분히 조사하고 입찰하여 낙찰되었다고 하더라도 공유자가 최고가매수신고인에 대해 공유자 우선매수권을 행사하면, 법원은 공유자에게 먼저 매각을 허가하도록 규정되어 있습니다.
이런 이유로 지분경매에는 입찰자가 적을 수밖에 없는 것입니다.
다만 이러한 절차 없이 낙찰받았을 때 공유자의 협조가 이루어지지 않을 경우도 있습니다.
이에 대비한 것인 공유물 분할청구권입니다. 부동산의 공유자는 원칙적으로 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.
다만 법률이나 약정에 따라 일정한 제한이 있을 수 있으며, 이는 당사자간의 협의 또는 소송으로 인한 법원의 판단으로 결정됩니다.
즉 각자의 지분대로 부동산 자체를 분할하여 개별소유권을 가질 수 있는 것입니다.
입찰 전 확인해야 할 사항
지분경매에 참여하기 전에는 다음의 사항을 확인하는 것이 좋습니다.
- 전체 부동산의 소유관계
- 다른 공유자의 수와 지분비율
- 부동산의 실제 이용현황
- 공유물 분할의 가능성
- 권리관계와 점유관계
- 향후 매각 가능성
- 공유자와 실제 사용자와의 관계 등
이러한 요소를 종합적으로 검토해야 투자의 위험을 줄일 수 있고 성공적인 투자를 진행할 수 있습니다.
지분경매는 일반경매보다 권리관계가 복잡한 경우가 많습니다. 따라서 처음 경매를 시작하는 투자자라면 충분히 검토하고 사례 등을 확인한 후 지분경매를 입하는 것이 좋겠습니다. 특히 공유관계에 대한 민법규정을 함께 공부하면 권리분석에 큰 도움이 될 것입니다.