최근 토지거래허가구역에서 주택을 매수하려는 분들이 꼭 알아둘 만한 제도 변화가 발표됐습니다. 국토교통부는 임대 중인 주택의 실거주 유예 신청기한을 2027년 12월 31일까지 연장하고, 기존 임대차계약뿐 아니라 일정 요건을 갖춘 갱신계약까지 유예기간으로 인정하는 내용의 제도 개선안을 발표했습니다.
쉽게 말하면 토지거래허가구역에서 세입자가 살고 있는 집을 매수할 때, 매수자가 곧바로 입주하지 못한다는 이유만으로 거래가 어려워지는 문제를 일부 완화한 것입니다.
실거주 유예, 2027년 12월 31일까지 신청 가능
기존에는 실거주 유예 신청기한이 2026년 12월 31일까지였지만 이번 조치로 2027년 12월 31일까지 1년 연장됩니다. 연장·확대된 제도는 2026년 10월 1일부터 신청할 수 있으며, 허가를 받은 뒤에는 4개월 이내 주택을 취득·등기해야 합니다.
특히 중요한 변화는 임대차 갱신계약도 인정한다는 점입니다.
종전에는 현재 세입자의 기존 임대차계약이 끝날 때까지만 입주를 유예할 수 있었습니다. 앞으로는 일정 요건을 충족하면 갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가로 인정받을 수 있습니다.
다만 아무 때나 갱신하면 되는 것은 아닙니다. 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 체결하고, 해당 갱신계약이 실거주 유예 신청기간인 2026년 10월 1일~2027년 12월 31일 사이에 시작되어야 합니다.
국토교통부 자료에 따르면 갱신계약이 없는 경우에는 시행 당시 임대차계약의 최초 종료일까지 유예되고, 갱신계약이 있는 경우에는 요건을 충족하면 갱신계약 종료일까지 입주가 유예되는 구조입니다.
무주택 요건과 2년 실거주 의무는 그대로
여기서 주의해야 할 부분이 있습니다. 이번 조치가 토지거래허가구역의 실거주 의무 자체를 없애는 것은 아닙니다.
매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람이어야 하고, 실제 입주한 이후에는 2년간 거주해야 하는 의무도 그대로 유지됩니다. 즉 투자 목적의 매입을 폭넓게 허용하는 정책이라기보다, 세입자가 있는 주택을 매수하려는 무주택 실수요자의 현실적인 어려움을 보완한 조치로 이해하는 것이 적절합니다.
향후 부동산시장 전망은?
아래 내용은 발표자료가 아닌 개인적인 시장 전망입니다.
이번 조치는 토지거래허가구역 내에서 세입자가 거주하고 있는 주택의 거래 가능성을 높이는 효과가 어느 정도 있을 것으로 봅니다. 기존에는 실거주 요건 때문에 임대차 기간이 남은 매물은 매수자가 제한되는 측면이 있었지만, 갱신계약까지 유예가 확대되면 매도자와 무주택 실수요자 모두 선택지가 조금 넓어질 수 있기 때문입니다.
다만 이것만으로 거래량이나 가격이 크게 움직일 것이라고 단정하기는 어렵습니다. 무주택 요건과 입주 후 2년 거주의무가 그대로 남아 있고, 실제 시장은 금리·대출규제·공급량·지역별 수급 상황 등 여러 요인의 영향을 동시에 받기 때문입니다.
따라서 이번 제도는 투자 규제의 전면적인 완화라기보다는 ‘실수요자의 거래 불편을 줄이는 보완책’에 가깝다고 보는 것이 적절해 보입니다.
플러스라이프의 한마디
국토교통부 발표 기준으로 관련 시행령 개정안은 2026년 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 2026년 10월 1일 시행 예정입니다. 따라서 실제 계약이나 토지거래허가 신청 전에는 최종 개정·시행 여부와 해당 주택의 적용 요건을 다시 확인하는 것이 안전합니다. 항상 전문가의 조언을 받고 진행하시는 것이 큰 문제를 미리 대비할 수 있는 것입니다.
상세사항은 국토교통부의 보도자료를 확인하시기 바랍니다.