분류 전체보기53 입찰 방법 완벽정리 - 방문시점, 입찰표작성 , 제출방법 드디어 입찰하는 날이 왔습니다.몇 주 동안 물건을 분석했습니다. 감정평가서를 확인했고 현황조사서도 검토했습니다. 매각물건명세서도 꼼꼼하게 읽어 봤습니다.권리분석을 마치고 이제 남은 것은 단 하나 바로 '입찰'입니다. 그런데 의외로 많은 투자자들이 입찰 당일 실수를 합니다. 실제로 법원 경매계에서는 이런 이야기가 있습니다. 좋은 물건을 놓치는 이유는 권리분석 때문이 아니라 서류 실수 때문인 경우가 많다. 오늘은 처음 법원에 가는 분들이 이해할 수 있도록 입찰 절차를 쉽게 설명해 드리겠습니다.법원 방문 시점 입찰기일은 사건마다 다릅니다. 반드시 법원경매정보에서 해당 사건의 매각기일을 확인해야 합니다. 보통 입찰시간은 오전 10시부터 11시 10분 전후까지 진행됩니다. 다만 법원마다 차이가 있을 수 있으므로 .. 2026. 6. 28. 낙찰했는데 집을 안 비워준다 - 명도, 인도명령, 강제집행 절차 드디어 낙찰을 받았는데 또 문제가 생겼습니다.몇 달 동안 물건을 분석하고 권리분석도 마쳤습니다.입찰에도 성공하고 주변의 축하를 받으며 낙찰까지 마쳤습니다. 잔금까지 모두 납부한 후 새로운 집주인이 되어 해당 주택을 방문하였습니다.그런데 현관문이 열리지 않았습니다.안에는 여전히 기존 점유자가 살고 있었습니다.투자자는 당연히 집을 비워줄 것이라고 생각했습니다만 점유자의 대답은 아니었습니다. 나갈 수 없다는 것입니다. 순간 머릿속이 하얘집니다. 도대체 낙찰을 받았는데 왜 집을 사용할 수 없는 것인가바로 경매의 마지막 관문인 명도 때문입니다.명도란 무엇인가명도란 현재 점유자가 부동산을 비워주고 낙찰자에게 인도하는 절차를 말합니다. 쉽게 말하면 집을 실제로 넘겨받는 과정입니다. 많은 분들이 낙찰만 받으면 모든 절.. 2026. 6. 27. 얼마를 써야 할까요? - 입찰가 산정방법, 계산법, 낙찰법 경매에서 가장 위험한 사람의외로 초보경매자가 아닙니다. 가장 위험한 사람은 무조건 싸게 낙찰받으면 된다고 생각하는 사람입니다.실제 경매는 단순히 싸게 사는 것이 전부가 아닙니다. 나중에 얼마를 벌 수 있는지를 계산할 수 있는 투자를 해야 하는 것입니다.3억원짜리 아파트를 2억 5천만원에 낙찰받았는데 손해를 봤다고 합니다. 얼핏 들으면 이상한 이야기 입니다. 시세가 3억원인 아파트를 2억5천만원에 낙찰받았다면 당연히 5천만원을 번 것 처럼 보입니다. 하지만 실제 경매 현장에서는 이런일 생각보다 자주 발생합니다. 취득세가 발생하고 명도비용이 들어가고 수리비가 발생하고 각종 체납관리비가 추가됩니다. 결국 계산해 보니 예상했던 수익이 거의 남지 않는 경우도 있습니다. 반대로 시세보다 비싸게 낙찰받은 것처럼 보였.. 2026. 6. 27. 보증금중 일부만? -우선변제권, 최우선변제권, 확인사항 같은 임차인인데 왜 누구는 돈을 받고 누구는 못 받을까?경매 현장에서 자주 듣는 이야기 중 하나입니다. 같은 아파트에 살던 두 임차인이 있었습니다.A 씨 보증금 5천만 원 / B 씨 보증금 5천만 원. 두 사람 모두 세입자였고 실제 거주도 하고 있었습니다.그런데 집이 경매로 넘어가자 결과는 완전히 달랐습니다. A 씨는 보증금 대부분을 돌려받았습니다. 하지만 B 씨는 일부만 배당을 받고 수천만 원의 손실을 입었습니다.왜 이런 차이가 발생했을까요? 답은 바로 우선변제관과 최우선변제권의 차이가 있기 때문입니다.우선변제권이란 무엇일까?쉽게 말하면 집이 경매로 넘어갈 때 다른 일반 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 세입자가 전세보증금을 지키기 위해서 반드시 알아야 하는 권리이기도 합니다.우선 .. 2026. 6. 26. 낙찰받았는데 더 내라고? - 대항력, 발생시기, 확인방법 경매 낙찰 후 갑자기 수천만 원을 더 내야 한다면?부동산 경매를 처음 시작하는 사람들에게 가장 무서운 이야기가 있습니다. 싼 가격에 낙찰받았는데 임차인 보증금을 인수하게 생겼다. 실제로 경매 현장에서는 이런 일이 생각보다 자주 발생합니다. 한 투자자가 시세 2억 원의 아파트를 1억 2천만 원에 낙찰받았습니다. 주변에서는 싸게 잘 샀다고 축하해 주었습니다. 그런데 잔금 납부 후 문제가 발생했습니다. 집에 살고 있던 임차인이 보증금 8천만 원을 돌려달라고 요구한 것입니다. 결국 이 투자자는 낙찰대금 외에도 임차보증금을 추가로 부담해야 했고 기대했던 수익 대부분이 사라졌습니다. 도대체 이런 일이 왜 생긴 것일까요? 바로 대항력 있는 임차인을 제대로 분석하지 못했기 때문입니다.대항력이란 무엇인가대항력이란 임차인.. 2026. 6. 26. "축하합니다. 낙찰되셨습니다" - 확인사항, 매각허가결정, 중요사항 드디어 낙찰받았습니다.개찰이 끝나고 "최고가매수신고인 플러스" 호명합니다. 순간 가슴이 두근거립니다. 몇 주 동안 분석했던 물건, 고민 끝에 적어낸 입찰자, 그리고 마침내 낙찰. 주변에서는 축하인사를 건넵니다. "이제 집주인이 되셨네요" 그런데 사실은 아닙니다. 낙찰은 끝이 아니라 시작입니다. 이제부터 진행해야 할 단계들은 입찰보다 더 꼼꼼하게 잘 살피셔야 합니다. 이제는 내가 납입한 입찰보증금을 지키고 소유권을 취득하기 위한 첫 단계 이기 때문입니다. 낙찰 후 가장 먼저 해야 할 확인사항 낙찰받았다고 바로 내 집이 되는 것이 아닙니다. 실제 상담을 하다 보면 이런 질문을 많이 받습니다. "오늘 낙찰받았는데 등기는 언제 하나요?" 아쉽지만 바로 진행되지 않습니다. 경매에는 아직 여러 단계가 남아 있기 때.. 2026. 6. 25. 이전 1 ··· 4 5 6 7 8 9 다음
